창원지방법원 2026타경10543. 거제시 고현동 한화원룸 2층203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2003.02.13. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 52,000,000원입니다. 그 뒤 경남신용보증재단 가압류 15,550,671원, 하청농업협동조합 가압류 32,114,577원, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 뒤의 권리입니다. 근저당권은 2025.11.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 경매개시결정의 채권자 역시 농업협동조합자산관리회사입니다.
임차인은 서금자 1명이 조사돼 있습니다. 전입일은 2025.07.11.로 말소기준일인 2003.02.13.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 제공된 배당 분석에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 승계가 아니라 최근 거래가격과 위반건축물·현황 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 44-33 한화원룸 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 면적 25.94㎡ |
| 소유자 | 서태자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 35,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 34,062,237원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 건물 현황 | 2003.01.06 준공 · 19세대 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층203호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2003.02.13. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2024년·2025년 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.11.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서금자 | 전부 | 2025.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
한화원룸의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 36,000,000원이지만, 2022년과 2023년 거래가 43,000,000원이었던 데 비해 가장 최근 2025.04 거래는 15,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 15,000,000원이며, 최근과 과거를 비교한 추세는 -65.1%입니다. 따라서 전체 평균만으로 신건 최저가 35,000,000원을 평가하면 최근 시장을 왜곡할 수 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 26.52㎡ | 3 | 15,000,000원 |
| 2023.10 | 26.52㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2023.06 | 26.52㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2022.09 | 26.52㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 15,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 36,000,000원 |
현재 최저가 35,000,000원은 전체 실거래 평균 36,000,000원과 비교하면 97.2%지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 15,000,000원과 비교하면 233.3%입니다. 최신 거래 역시 15,000,000원이므로, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 저렴한 가격이 아니라 최근 거래 수준을 크게 웃도는 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,030,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 52,000,000원 | 33,970,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 15,550,671원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하청농업협동조합 | 32,114,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 35,000,000원 가정 시 집행비용 1,030,000원과 근저당 배당 33,970,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 전체 채권액은 99,665,248원, 미배당은 65,695,248원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 위반건축물·현황 — 가격보다 먼저 확인할 사항
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 2015.07.08. 시멘트블록구조의 제2종근린생활시설 용도 지상 1층 바닥면적 15.75㎡ 불법 증축 행위가 위반건축물로 등재돼 있습니다. 관할 관청 확인이 요구됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능해 공부·외부관찰·인근 유사 물건의 통상 상태를 종합해 감정평가했습니다. 내부 상태 재확인이 필요합니다.
- 주차시설. 집합건축물대장 표제부상 지하 2층 기계식주차장 150.92㎡는 2021.03.26. 철거된 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 거제시 고현동 고현버스터미널 남측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 대지권 목적 토지는 평지의 다세대주택용 건부지로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 한화원룸은 19세대이며 준공일은 2003.01.06입니다.
- 거래 흐름. 확인된 실거래는 4건이고, 최근 거래가 15,000,000원으로 과거 43,000,000원 거래보다 낮아졌으며 최근·과거 추세는 -65.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 재검증. 전체 평균 36,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 15,000,000원과 추세 -65.1%를 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 표제부의 2015.07.08. 불법 증축 등재가 대상 호실 및 건물 이용·행정처분에 미치는 범위를 관할 관청에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 조사가 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차인 원본 대조. 서금자는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 주차 현황 확인. 집합건축물대장상 지하 2층 기계식주차장 150.92㎡가 2021.03.26. 철거된 사실을 현장 이용 상태와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 가격과 물건 상태’가 문제
권리관계만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2003.02.13. 근저당이고, 임차인 서금자의 전입은 2025.07.11.로 뒤여서 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가이자 실질취득액인 35,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 15,000,000원의 233.3%입니다. 거래 추세도 -65.1%이고, 집합건축물대장의 위반건축물 등재와 내부 미확인, 기계식주차장 철거 이력까지 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 이유나, 전체 실거래 평균 36,000,000원과 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 물건입니다.
