창원지방법원 2026타경10543. 경상남도 거제시 고현동에 위치한 한화원룸 3층 306호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 단지는 19세대 규모입니다. 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매로 청구액은 34,062,237원입니다.

이 사건에서 먼저 눈여겨볼 부분은 가격입니다. 과거 실거래 4건의 전체 평균은 36,000,000원이지만, 2025년 4월 거래액은 15,000,000원으로 내려왔습니다. 전체 평균만 보면 최저가 35,000,000원이 적정해 보일 수 있으나, 최근 거래와 비교하면 전혀 다른 결과가 나옵니다.

더구나 집합건축물대장에는 지상 1층의 불법 증축으로 인한 위반건축물 사항이 남아 있습니다. 감정평가 당시에도 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 가격·건축물 상태·등기 권리관계를 함께 검증해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 기록 대조가 핵심

소유권은 최초 김행주에서 2003.02.04 서태자로 이전됐습니다. 이후 경남신용보증재단과 하청농업협동조합의 가압류가 접수됐으며, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

* 2024.01.22 가압류를 말소기준으로 적용한 판단입니다. 선행 근저당권의 실제 말소·존속 관계가 정리돼야 최종 권리판단을 확정할 수 있습니다.

현황조사에서 확인된 실제 점유자는 서금자 1명입니다. 전입신고일은 2025.07.11로 제시된 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 권리분석상 선순위 대항력을 인정하지 않았습니다.

그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 임대차계약의 존재 및 내용, 배당요구 여부, 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 추가 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균의 함정과 최근 거래 하락

한화원룸의 비교 가능한 거래는 전용 26.52㎡에서 확인됩니다. 대상 물건의 전용면적은 27.31㎡로 완전히 동일하지는 않지만, 최근 거래 흐름을 파악하는 참고자료가 됩니다.

2022~2023년의 거래는 모두 43,000,000원이었지만, 2025년 4월에는 15,000,000원으로 크게 낮아졌습니다. 산정된 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -65.1%입니다.

신건 최저가 35,000,000원은 전체 평균 36,000,000원의 97.2% 수준입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가격 경쟁력을 판단하기에 적절하지 않습니다. 가장 최근 확인된 거래 15,000,000원과 비교하면 최저가는 233.3%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)

집행비용 1,030,000원을 차감한 배당가능액은 33,970,000원입니다. 예상 미배당액은 13,695,248원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 을구 근저당권의 최종 상태와 실제 배당순위 확인에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 변화

유찰에 따라 최저가가 2,800만원, 2,240만원으로 낮아져도 최근 확인 거래액 1,500만원보다는 높습니다. 따라서 단순히 유찰됐다는 이유로 가격 경쟁력이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

또한 채권자 미배당액은 회차가 내려갈수록 늘어나지만, 이것이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 각 회차의 인수액은 현재 배당 가정상 0원이며, 최종 권리관계 확인이 전제됩니다.

⑥ 건축물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 고현동 고현버스터미널 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 관내 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 석재 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감됐으며 승강기·급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역으로, 남동측과 남서측에 포장도로가 있습니다. 공시지가는 1,933,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 2015.07.08 시멘트블록구조의 제2종근린생활시설 용도 지상 1층 바닥면적 15.75㎡를 불법 증축한 사항이 집합건축물대장 표제부에 등재돼 있습니다.
• 주차시설. 지하 2층 기계식주차장 150.92㎡는 집합건축물대장상 2021.03.26 철거됐습니다. 현재 주차 이용 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능해 공부, 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 참작하여 평가했습니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소형 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 최근 확인 거래가 과거 거래보다 크게 낮아져 매각가격과 회수 가능 금액을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 재확인. 2025년 4월 거래 1,500만원 이후의 거래 및 인근 유사 다세대주택의 실거래·매물가격을 확인하세요. 전체 평균 3,600만원만을 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 등기부 원본 대조. 을구 2번 근저당권과 2-1번 이전등기의 관계, 실제 말소 여부 및 농업협동조합자산관리회사의 담보권을 확인하세요.
• 임차인 조사. 서금자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인하세요.
• 위반건축물 확인. 지상 1층 15.75㎡ 불법 증축의 시정 상태와 향후 조치사항을 관할 관청에 문의하세요.
• 현장 재조사. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태, 누수, 설비, 보수 필요사항을 확인하세요.
• 주차시설. 기계식주차장 철거 이후 실제 이용 가능한 주차시설을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담, 세금 및 추가 비용을 확인하세요.
• 배당표 검증. 근저당권 기록과 신청채권 관계를 확정한 뒤 실제 배당순위 및 매수인 인수 여부를 다시 산정하세요.

맺으며 — “전체 평균보다 낮아도, 최근 시세보다 비쌀 수 있다”

거제 한화원룸 306호의 핵심은 과거 평균가격과 최근 거래가격 사이의 큰 차이입니다. 감정가 3,500만원은 전체 평균 3,600만원에 가까워 보이지만, 최근 거래 1,500만원의 233.3%에 해당합니다. 과거 거래 대비 하락 추세도 -65.1%로 나타납니다.

여기에 위반건축물 등재, 내부 미확인, 임차보증금 미상, 선행 근저당권 기록의 대조 필요성이 함께 존재합니다. 예상배당상 인수액은 0원이지만 실제 권리 원본 검증을 마치기 전에는 확정할 수 없습니다.

이 사건은 최저가가 낮아 보이는 소형 다세대주택이라는 인상보다, 최근 거래 수준과 건축물·권리관계의 불확실성을 우선해서 검토해야 하는 물건입니다. 신건 가격에는 뚜렷한 시세상 이점이 확인되지 않으며, 입찰가격 판단에 앞서 시세 갱신과 위반건축물·등기 원본 확인이 필요합니다.