서울동부지방법원 2025타경52120. 천호동 성우스타팰리스 1동 11층 1103호, 전용 33.63㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 장재희는 2020.10.06. 매매를 원인으로 거래가액 395,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023.07.04. 강동구 압류이며, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없지만, 권리가 단순하다고 곧바로 안전하다고 볼 수는 없습니다.
이유는 1103호 임차인 양선웅입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2020.01.15.로 말소기준일 2023.07.04.보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있으나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도 실제 실질취득액은 낙찰가만으로 확정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 표시돼 있어, 두 정보를 원문에서 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 163-21 성우스타팰리스 1동 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 33.63㎡ · 방2·거실·주방겸 식당·욕실·발코니 등 · 11층 건물 내 11층 |
| 사용승인 | 2019.04.09. |
| 소유자 | 장재희 · 2020.10.06. 매매 · 거래가액 395,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 433,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 22,428,233원 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2023.07.04. 강동구 압류입니다. 2024.01.25. 압류, 2025.10.16. 현대카드 강제경매개시결정, 2026.02.02. 및 2026.06.08. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.08.06. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양선웅 | 1103호 | 2020.01.15. | 2020.01.15. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
양선웅의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 배당을 통해 전액 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미배당분은 낙찰자에게 승계될 수 있으므로, 입찰 전 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 113,000,000원 높다
성우스타팰리스 전용 33.63㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 344,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 320,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 320,000,000원입니다. 현재 최저가 433,000,000원은 이 최근 시세의 135.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 33.63㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 33.63㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 33.63㎡ | 11 | 408,000,000원 |
| 2021.06 | 33.63㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 344,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 320,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -9.3%로 하락 추세입니다. 이런 상황에서 최저가가 최근 12개월 평균보다 113,000,000원 높으므로 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 전체 평균 344,500,000원과 비교해도 최저가는 125.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 433,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 22,428,233원 | 22,428,233원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 403,841,767원 |
위 배당표는 제공된 단순 배당가정입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 1103호 임차인의 보증금이 미상이라, 이 표만으로 매수인 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 433,000,000원 | 22,428,233원 | 403,841,767원 |
| 1회 유찰 · 80% | 346,400,000원 | 22,428,233원 | 318,322,167원 |
| 2회 유찰 · 64% | 277,120,000원 | 22,428,233원 | 250,012,087원 |
1회 유찰 시 346,400,000원으로 내려가도 최근 12개월 거래 320,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 매각가는 277,120,000원이지만, 양선웅의 미배당 보증금이 존재하면 실제 취득비용은 이 매각가에 인수금액을 더해야 합니다. 따라서 낙찰가만 내려갔다고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 단지형다세대로 방2, 거실, 주방겸 식당, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 건축물 현황도의 옥탑 다락을 세대분리해 이용 중이며, 약 39㎡ 무단증축으로 표기돼 있습니다.
- 입지. 동신중학교 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역과 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 성우스타팰리스는 20세대이며 사용승인일은 2019.04.09.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 1103호 양선웅의 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류 원문에서 확인해야 합니다.
- 인수권리 표시 대조. 명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 표시돼 있으나 임차인의 전입·확정일자는 말소기준보다 빠릅니다. 두 자료의 근거를 직접 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 344,500,000원보다 최근 12개월 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.3%이므로 과거 408,000,000원 거래를 기준으로 현재 가치를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 위반건축물 확인. 약 39㎡ 다락 세대분리·무단증축의 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성을 관할 행정기관 서류로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 대상과 적용기간이 기재돼 있으므로 낙찰 후 취득·이용에 미치는 영향을 원문 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 가격도 높고, 실질취득액도 아직 확정할 수 없다
이 물건은 근저당이 없고 등기상 후순위 압류·강제경매는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기보다 1103호 임차인입니다. 2020.01.15. 전입·확정일자는 말소기준보다 빠른데 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 433,000,000원을 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다.
가격 자체도 부담스럽습니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 320,000,000원이고 최저가는 그 135.3%, 최근 거래 추세는 -9.3%입니다. 여기에 약 39㎡ 무단증축·세대분리 위반건축물 표시까지 있습니다. 현재 회차는 최근 시세 이상의 가격, 미확정 임차보증금, 위반건축물 리스크가 동시에 존재하는 구조로 보는 것이 맞습니다.
