서울동부지방법원 2025타경52120. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 8층 805호, 전용 14.04㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 장재희가 2021.11.10. 매매계약, 거래가액 231,000,000원으로 취득했고 2021.11.12. 소유권이전 등기가 됐습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이상훈의 대항력 있는 보증금 197,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.11.14., 확정일자는 2023.11.21., 주민등록·점유개시는 2023.12.21.이고, 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.10.16.입니다.
매각물건명세서도 을구 1번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 신건 231,000,000원에서는 예상배당상 보증금 197,000,000원이 전액 변제되므로 인수는 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매수인 인수액이 15,587,200원, 2회 유찰 시 52,029,760원으로 늘어납니다. 따라서 유찰 뒤에는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수 보증금’인 실질취득액을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층 805호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
| 소유자 | 장재희 · 2021.11.10. 매매 · 거래가액 231,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 22,428,233원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 먼저다
이상훈의 임차권등기 자체는 2025.12.23.에 이뤄졌지만, 대항력의 기초가 되는 주민등록 및 점유개시일은 2023.12.21.입니다. 경매개시결정 2025.10.16.보다 앞섭니다. 확정일자도 2023.11.21.이고 2025.12.24. 배당요구를 했으므로 우선변제권 행사 요건도 확인됩니다. 따라서 을구 임차권등기가 경매개시결정 이후에 등기됐다는 이유만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 8층 805호 14.04㎡ 전부 | 2023.12.21 | 2023.11.21 | 197,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제권 있음 · 배당 미변제 잔액 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 202,000,000원, 추세는 -12.8%
에스아이팰리스센트럴성내 전용 14.04㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 229,083,333원입니다. 다만 이 평균에는 2021~2022년의 223,000,000원~239,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08.의 202,000,000원 1건이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근12개월 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
현재 최저가 231,000,000원은 전체 평균 229,083,333원과 비교해도 100.8%이고, 최근 12개월 평균 202,000,000원과 비교하면 114.4%입니다. 최신 거래 역시 202,000,000원이므로, 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 말할 근거는 없습니다. 최근 거래가 1건뿐이라는 표본 한계는 있지만, 동시에 추세가 -12.8%인 만큼 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해서 보는 편이 이 사건에서는 중요합니다.
③ 유찰 시 진짜 취득비용 — 명목 최저가보다 임차보증금이 중요
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 231,000,000원 | 0원 | 231,000,000원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,800,000원 | 15,587,200원 | 200,387,200원 | 명목 최저가보다 실제 부담이 커짐 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,840,000원 | 52,029,760원 | 199,869,760원 | 최저가 하락분 상당 부분을 인수가 상쇄 |
1회 유찰 시 겉으로는 184,800,000원까지 내려가지만, 임차보증금 미배당분 15,587,200원을 더하면 실질취득은 200,387,200원입니다. 2회 유찰로 최저가가 147,840,000원까지 내려가도 인수액이 52,029,760원으로 커져 실질취득은 199,869,760원입니다. 두 값 모두 최신 실거래 202,000,000원과 거의 같은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 이상훈 보증금 | 197,000,000원 | 197,000,000원 |
| 2. 현대카드 주식회사 | 22,428,233원 | 22,428,233원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,537,767원 |
신건 231,000,000원에서는 이상훈 보증금 197,000,000원과 신청채권자 청구금액 22,428,233원이 전액 배당되고 소유자에게 7,537,767원이 남는 계산입니다. 이 가정에서는 매수인 인수가 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 14.04㎡, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 15층 건물 내 8층입니다. 사용승인일은 2021.04.23.입니다.
- 입지. 서울강동경찰서 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 강동구청역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 28~29미터, 남서측 약 9~10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 교육환경보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공부와 현황. 해당 805호는 공부와의 차이가 없습니다.
- 거래성. 단지는 82세대이며 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 현재 최저가 231,000,000원은 최근12개월 실거래 202,000,000원의 114.4%입니다. 최근 가격보다 높은 신건을 할인 매물로 보지 마세요.
- 유찰 시 실질취득으로 계산. 1회 유찰은 184,800,000원 + 인수 15,587,200원, 2회 유찰은 147,840,000원 + 인수 52,029,760원입니다.
- 임차보증금 인수 조건 확인. 매각물건명세서상 을구 1번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.8%입니다. 전체 평균 229,083,333원보다 최근 202,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 4,034,000원을 반영한 계산이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수는 매각 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰률이 커도 실질가격은 크게 안 내려간다”
이 사건은 신건과 유찰 후의 성격이 분명히 달라집니다. 신건 231,000,000원에서는 이상훈의 보증금 197,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 다만 최근 실거래 202,000,000원보다 29,000,000원 높고, 최근 추세도 -12.8%라 신건 가격 메리트는 없습니다.
반대로 1회·2회 유찰로 명목 최저가는 184,800,000원·147,840,000원까지 떨어지지만, 대항력 있는 임차보증금 미배당분이 각각 15,587,200원·52,029,760원 발생해 실질취득은 200,387,200원·199,869,760원입니다. 최신 거래 202,000,000원과 거의 같은 수준이므로 유찰률만큼 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 “낮아진 최저가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액”입니다.
