광주지방법원 2026타경59. 전남 무안군 삼향읍 남악리 2252의 2층 202호 근린시설입니다. 현 소유자는 박미숙으로, 2012년 3분의 1 지분을 취득한 뒤 2013년 박영실 지분 3분의 1을 거래가액 150,383,333원에 넘겨받았고, 2021년에는 전태훈 지분 3분의 1을 증여받아 현재 전부를 보유하는 구조입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2015.05.21 국민새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다.
등기만 보면 비교적 정리가 잘 된 편입니다. 2014년 최금주 근저당은 2015.04.30 이미 말소됐고, 2012년 목포대성신용협동조합 근저당도 2015.05.22 말소됐습니다. 2022년 목포동부새마을금고 가처분도 2025.03.06 말소되어 현재 남아 매각으로 정리될 핵심 권리는 국민새마을금고 근저당과 그 이후 경매개시결정입니다. 다만 이 물건의 실제 위험은 등기보다 임차 현황에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경59 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2252 2층202호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 박미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 471,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 국민새마을금고 / 751,717,110원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 국민새마을금고
현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2015.05.21 국민새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 2026.03.17 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 그보다 앞서 설정됐던 목포대성신용협동조합·최금주 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2022년 가처분 역시 2025.03.06 말소되어 현재 인수 판단의 중심에서는 제외됩니다.
② 임차인 — 4건 중 1건은 대항력 판정이 끝나지 않았다
| 임차·점유자 | 사용 부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 백호스포츠클럽 | 201호,202호 임차 | 미상 | 2024-12-16 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백호축구클럽 | 201호,202호 임차 | 2024-12-06 | 2024-12-16 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 바름 | 미상 | 2018-10-30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진심 | 102,103호 임대차 계약 | 2023-10-16 | 미상 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026-04-03 | 없음 |
백호축구클럽은 2024.12.06, 유한회사 바름은 2018.10.30, 박진심은 2023.10.16로 모두 2015.05.21 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 백호스포츠클럽은 전입신고일이 미상입니다. 보증금은 40,000,000원, 확정일자는 2024.12.16으로 확인되지만, 전입신고 선후를 알 수 없으므로 이 임차인만큼은 “대항력 없음”으로 단정하면 안 됩니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 201호와 경계벽을 제거해 일체로 이용 중이며 현재 풋살경기장으로 사용한다고 기재돼 있습니다. 반면 감정요항표의 기타 참고사항에는 102호와 인접 호실을 일체로 이용한다는 기재가 있어, 실제 점유 범위와 호수별 경계 상태를 원본 서류와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 471,000,000원을 평가하면 안 된다
현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 471,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 추세처럼 가격 메리트를 판단할 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 471,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,110,000원 |
| 1. 근저당 · 국민새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,890,000원 |
현재 회차 기준 집행비용 7,110,000원, 국민새마을금고 360,000,000원 배당 후 103,890,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 임차인의 인수 여부도 별도 확인 대상입니다.
회차별로 보면 신건 471,000,000원에서는 국민새마을금고에 360,000,000원이 전액 배당되고, 1회 유찰 가정 376,800,000원에서도 같은 금액이 배당됩니다. 2회 유찰 가정 301,440,000원에서는 집행비용 반영 후 국민새마을금고 예상배당이 296,419,840원으로 줄어 63,580,160원이 부족해집니다. 신청채권자의 청구액은 751,717,110원으로, 각 시나리오에서 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 김대중광장 북측 인근으로 상가지대와 업무지대가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며 지형은 평지, 형상은 세로장방입니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로, 서측 노폭 약 10m 보행자전용도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되며 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기·화재경보설비가 구비된 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백호스포츠클럽 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준 2015.05.21보다 빠른지 늦은지가 보증금 40,000,000원의 인수 위험 판단 핵심입니다.
- 점유 범위 현장 확인. 201호·202호 경계벽 제거 및 일체 이용 상태를 직접 확인하고, 호실별 점유자와 계약 상대방을 대조해야 합니다.
- 102·103호 기재 대조. 박진심 계약과 감정요항표의 인접 호실 기재가 현재 202호 점유관계에 어떤 영향을 주는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 유한회사 바름 보증금 확인. 전입신고는 2018.10.30으로 후순위지만 보증금이 미상이라 배당·명도 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박진심은 2026.04.03 배당요구가 확인되므로 실제 배당표에서 반영 여부와 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 471,000,000원을 곧바로 시장가격으로 간주하면 안 됩니다.
맺으며 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2015.05.21 국민새마을금고 근저당이 말소기준이고, 앞선 근저당과 가처분은 이미 말소됐으며 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 주식회사 백호스포츠클럽의 전입신고일이 미상이라는 점 때문에 매수인 인수액을 확정적으로 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 471,000,000원이라는 사실만 있고 최근 실거래 비교값이 없으므로, 신건이 싸다거나 비싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 첫째 임차인의 대항력 선후 확인, 둘째 201·202호 일체 이용 상태와 실제 점유 범위 확인, 셋째 근린시설의 별도 시세 검증입니다. 이 세 가지가 정리된 뒤에야 실질취득비용과 응찰 상한을 판단할 수 있습니다.
