광주지방법원 2026타경59. 전남 무안군 삼향읍 남악리 소재 7층 건물의 1층 103호 근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자는 박미숙·윤경준 각 2분의 1 공유이고, 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2015.12.30 국민새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당계산에는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 숫자만 보고 ‘인수 0원 = 권리분석 완료’로 끝내기에는 확인할 사항이 큽니다. 같은 5번 근저당과 관련해 2015.12.30 설정 당시 국민새마을금고 채권최고액은 78,000,000원으로 기재되어 있지만, 2021.12.23 변경등기에는 채권최고액 540,000,000원이 기재되어 있습니다. 여기에 경매 청구액은 751,717,110원입니다. 반면 예상배당표는 국민새마을금고 채권을 78,000,000원 기준으로 전액배당하는 계산이므로, 근저당 변경 내용과 실제 피담보채권 범위는 입찰 전 등기 원문 및 집행기록을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경59 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2177 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 박미숙 2분의 1 · 윤경준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 613,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 751,717,110원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 특이사항 | 102호와 경계벽을 제거하여 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.12.30 국민새마을금고
과거 꿀벌신용협동조합 근저당 1,599,000,000원은 2013.11.15 해지로, 목포신용협동조합 근저당 526,500,000원은 2015.12.30 해지로 각각 말소됐습니다. 같은 날 설정된 새마을금고중앙회 근저당 462,000,000원도 2021.12.23 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 국민새마을금고의 5번(2) 근저당이고, 경매개시결정은 2026.03.17 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 대항력보다 ‘어느 호실을 쓰는가’가 먼저다
| 임차인 | 점유 / 계약부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 백호스포츠클럽 | 201호,202호 임차 | 미상 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백호축구클럽 | 201호,202호 임차 | 2024.12.06 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 바름 | 미상 | 2018.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진심 | 102,103호 임대차 계약 | 2023.10.16 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 없음 |
박진심은 2023.10.16 전입으로 말소기준권리인 2015.12.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 2026.04.03 배당요구도 확인됩니다. 백호축구클럽과 유한회사 바름 역시 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 백호스포츠클럽은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 봐야 합니다. 다만 이 임차인의 기재 부분은 201호·202호이고, 본건은 1층 103호입니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 613,000,000원
현재 회차는 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 613,000,000원입니다. 실질취득액도 계산상 인수액이 0원이므로 613,000,000원입니다. 이 사건에서는 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 613,000,000원 | 78,000,000원 | 0원 | 526,470,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 490,400,000원 | 78,000,000원 | 0원 | 405,096,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 392,320,000원 | 78,000,000원 | 0원 | 308,027,520원 |
회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원이며 채권자 미배당도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 신청채권 751,717,110원 및 2021년 근저당 변경등기 540,000,000원과 예상배당 기준 78,000,000원 사이에는 차이가 있으므로 수치의 법적 의미는 원본 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 613,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,530,000원 |
| 2. 근저당 · 국민새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 526,470,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정된 8,530,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김대중광장 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가지대 및 업무지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 약 10m 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 887.4㎡, 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류 및 소로1류에 접합니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 별도로 확인되지 않았습니다.
- 호실 경계. 103호는 평가외건물인 인접 102호와 경계벽을 제거하여 일체로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 국민새마을금고 근저당의 78,000,000원 설정과 540,000,000원 변경 기재, 청구액 751,717,110원의 관계를 원본에서 대조하세요.
- 102호 권리관계 확인. 본건 103호가 102호와 경계벽을 제거해 일체로 사용되고 있으므로 102호의 소유·점유·임대차 상태를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 박진심 점유 확인. 102·103호 임대차 계약, 보증금 50,000,000원, 월차임 3,000,000원, 2026.04.03 배당요구가 확인됩니다.
- 점유부분 미상 임차인 확인. 유한회사 바름은 전입일은 2018.10.30으로 대항력이 없지만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 주식회사 백호스포츠클럽 확인. 201·202호 임차로 기재되어 있고 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 본건 103호와의 실제 관련 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가는 감정가 613,000,000원과 동일합니다. 상가 임대료·공실·수익률 및 인근 거래를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 경계·점유·근저당 숫자가 중요하다
현재 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심 리스크는 인수금액 자체보다 103호가 102호와 하나처럼 사용되고 있다는 점, 그리고 국민새마을금고 근저당에서 78,000,000원·540,000,000원·청구액 751,717,110원이라는 서로 다른 숫자가 함께 나타난다는 점입니다.
가격도 신건 613,000,000원으로 감정가 100%입니다. 실거래 비교 근거 없이 이를 저가 매수 기회로 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 배당표상 인수는 없지만, 호실 경계와 실제 점유, 근저당 변경등기의 원문 확인이 선행돼야 하는 근린시설 경매로 보는 것이 적절합니다.
