전주지방법원 군산지원 2025타경583. 군산시 나운동 명성타운 가동 6층 606호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 23,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김대식이며, 국민은행이 청구액 40,601,296원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 27,500,000원입니다.

등기된 권리만 살펴보면 국민은행 근저당권 이후의 포천세무서장 압류와 동두천시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 박선영 명의의 소유권이전청구권 가등기도 이미 말소되었습니다. 다만 이 물건은 등기부보다 임차인 조사 결과가 더 중요합니다. 박성옥의 전입일은 2014년 3월 24일로, 말소기준권리 설정일인 2019년 4월 5일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차관계가 중요하다

등기상 말소기준권리는 2019.04.05. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 27,500,000원이며, 매각 시 해당 근저당권과 그 이후 설정된 압류 및 경매개시결정등기는 소멸할 예정입니다. 박선영의 소유권이전청구권 가등기는 2019년 3월 25일 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 핵심

현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차관계 조사 대상자는 박성옥 1명입니다. 배당요구는 접수되었으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 선순위 전입자인 박성옥의 실제 대항력, 임대차보증금 및 배당 후 잔액에 대한 검토를 생략해도 된다는 의미는 아닙니다. 최종 인수 여부는 명세서 원본과 임대차관계 확인 결과를 함께 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 명목가격과 실질 취득비용을 구분해야 한다

명성타운은 144세대 규모로, 준공일은 1991년 10월 16일입니다. 동일 면적 59.94㎡의 최근 실거래를 살펴보면 2026년 2월 42,000,000원, 2026년 7월 46,000,000원에 거래되었습니다. 최근 12개월 평균은 44,000,000원입니다.

전체 12건의 평균은 34,166,666원이지만, 과거 거래가가 혼재하므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균인 44,000,000원과 최신 거래가인 46,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균 대비 36.6% 상승했습니다.

감정가 23,000,000원은 최근 12개월 평균의 52.3%입니다. 하지만 이는 어디까지나 임차보증금 인수액을 제외한 명목가격입니다. 임차보증금과 배당 결과를 확인한 후 실질 취득비용을 기준으로 가격 차이를 다시 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

현재 매각가를 기준으로 한 잠정 배당계산입니다. 집행비용을 먼저 제외하고 국민은행 근저당권에 배당하는 구조이며, 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족액이 발생합니다.

근저당 채권최고액 기준의 잠정 배당계산입니다. 국민은행의 경매신청 청구액은 40,601,296원으로, 근저당 채권최고액 27,500,000원과 구분해야 합니다. 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세 등의 실제 배당 결과는 반영되지 않았습니다. 실제 채권액 및 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 (임차보증금 인수액 제외)

유찰이 진행되면 명목 최저가는 18,400,000원, 14,720,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차인에게 인수해야 할 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 실질 취득비용이 감소하지 않을 수 있습니다. 임차보증금이 미확정인 상태에서 유찰가격만을 근거로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산시 나운동 나운초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 아파트, 연립주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 남동측 및 북서측 약 8m 내외의 포장도로를 통해 진출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물의 최상층 606호입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보설비 등이 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구(일반)이며, 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 공시지가는 387,700원/㎡입니다.
• 공부 및 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 144세대 규모의 1991년 준공 아파트입니다. 동일 면적 실거래는 과거 22,000,000원에서 50,000,000원까지 편차가 컸습니다. 최근 12개월 거래는 2건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매매 수요를 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 박성옥의 실제 보증금, 임대차계약서, 임대차 범위와 계약관계를 반드시 확인해야 합니다. 실질 취득비용을 결정하는 가장 중요한 변수입니다.
• 대항력 확인. 2014.03.24. 전입신고 이후의 실제 점유, 임대차관계 및 대항력 유지 여부를 확인하세요. 선순위 전입이라는 사정만으로 최종 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
• 배당요구 및 확정일자. 2025.11.06. 접수된 배당요구의 내용과 확정일자·우선변제 요건을 확인하고, 배당 후 남는 보증금이 있는지 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명세서상 별도 인수권리 해당사항 없음 기재와 임차인 조사 내용을 함께 확인하고, 법원 원본의 최종 기재 및 변경 사항을 점검하세요.
• 실질 취득비용 재계산. 낙찰예정가에 인수 가능한 미배당 보증금과 부대비용을 합산한 후 최근 시세 44,000,000원 및 최신 거래 46,000,000원과 비교하세요.
• 최상층 상태 확인. 6층 건물의 6층 물건으로, 누수·방수·난방·내부 수선 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 미납 관리비·조세. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 채권도 별도로 점검하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 임차인 관련 문건의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “2,300만원에 낙찰받는 것과 2,300만원에 취득하는 것은 다르다”

이 물건의 명목 최저가는 2,300만원이며, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 4,400만원입니다. 최신 거래도 4,600만원으로 확인됩니다. 가격만 보면 큰 차이가 있지만, 이를 곧바로 취득가격상의 이점으로 해석하기 어려운 이유는 2014년에 전입한 박성옥의 임대차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

국민은행 근저당권과 후순위 압류가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 보증금을 배당으로 회수하지 못하는 대항력 있는 임차인이라면 매수인이 잔여 보증금을 떠안을 수 있고, 그 금액이 낙찰가보다 크다면 실질 취득총액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

결론은 가격 판단보다 임차보증금 확인이 먼저라는 것입니다. 실질 취득비용이 확정되지 않은 현재 상태에서는 명목 최저가와 최근 시세의 차이를 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 임차인의 대항력·보증금·배당 후 인수액을 확인한 뒤에야 이 물건의 실질적인 취득가격을 평가할 수 있습니다.