전주지방법원 2025타경583. 군산시 나운동 ‘우진’ 12동 4층 401호, 전용면적 비교 기준 55.36㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김대식이며, 2019.04.23. 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 19,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 동두천시·국·청주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 임차인과 가격을 분리해서 보는 것입니다. 박성옥의 전입일은 2014.03.14., 확정일자는 2014.03.24.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이지만, 현재 배당표에서는 보증금 12,000,000원을 전액 배당받도록 계산되어 있고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가와 최저가가 모두 48,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 33,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 모두 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경583 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 12동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용 55.36㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김대식 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 40,601,296원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.23. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 19,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 현 배당 가정상 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성옥 · 전유부분 건물의 전부 | 12,000,000원 | 2014.03.14 / 2014.03.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 가정 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박성옥은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인이며, 보증금은 12,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2019.04.23. 말소기준 근저당보다 앞서고, 배당요구도 2026.06.17. 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 배당표는 이 보증금을 전액 배당하고, 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 신건 가격이 높다
‘우진’은 390세대, 1979년 준공 아파트입니다. 비교 면적은 55.36㎡이며 최근 12개월 실거래 6건의 평균은 33,500,000원, 최신 거래는 2026.09. 35,000,000원입니다. 전체 12건 평균 39,416,666원보다도 현재 최저가는 높지만, 가격 판단에는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 55.48㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2026.04 | 55.36㎡ | 1 | 33,000,000원 |
| 2026.01 | 55.48㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 55.36㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 2025.10 | 55.36㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.10 | 55.48㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 33,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 48,000,000원은 최근 12개월 평균의 143.3%입니다. 최신 거래 35,000,000원과 비교해도 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -26.1% 낮아진 흐름이므로, 과거 60,000,000원·55,000,000원 거래를 근거로 현재 48,000,000원을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 1. 임차인 박성옥 보증금 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 19,800,000원 | 19,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,936,000원 |
현재 48,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 12,000,000원과 국민은행 채권최고액 19,800,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 40,601,296원이지만 제공된 배당 시나리오의 국민은행 배당액은 19,800,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 48,000,000원 | 19,800,000원 | 14,936,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 38,400,000원 | 19,800,000원 | 5,508,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 30,720,000원 | 17,767,040원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 군산시 나운동 일대는 중·소규모 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 관련 토지는 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·제2종지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하고, 공시지가는 406,400원/㎡입니다.
- 단지·거래. 우진은 390세대, 1979년 준공이며 제공된 동일면적권 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 33,500,000원으로 전체 평균 39,416,666원보다 낮고, 최근 거래 추세는 -26.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 박성옥은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 배당 가정은 보증금 12,000,000원 전액 배당·매수인 인수 0원이므로 배당요구 및 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세라면 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균 33,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -26.1% 낮은 흐름이므로 과거 60,000,000원·55,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 회차별 가격. 제공 시나리오상 1회 유찰가는 38,400,000원, 2회 유찰가는 30,720,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 현재 가격은 최근 시세 이상
이 사건은 대항력 있는 임차인이 있다는 점만 보면 복잡해 보이지만, 제공된 배당표에서는 박성옥의 보증금 12,000,000원이 전액 배당되고 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 정리되어 현 회차 실질취득액은 48,000,000원입니다. 따라서 핵심 위험은 보증금 승계보다 가격 쪽에 있습니다.
최근 12개월 동일 면적권 평균은 33,500,000원, 최신 거래는 35,000,000원인데 신건 최저가는 48,000,000원입니다. 최근 추세도 -26.1%로 하락했습니다. 권리 측면에서는 배당구조와 세금·공매 진행을 최종 확인해야 하고, 가격 측면에서는 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 제공된 시나리오 중 1회 유찰가 38,400,000원도 최근 12개월 평균보다 높으며, 2회 유찰가 30,720,000원에서야 최근 12개월 평균 아래로 내려옵니다.
