전주지방법원 2025타경635. 군산시 소룡동 현대주택 가동 2층 206호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이며, 현재 소유자는 고성수입니다. 고성수는 2021년 12월 27일 거래가 20,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2022년 10월 11일 강은영 앞으로 채권최고액 63,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 강은영이 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 과거 가압류와 경매개시결정 이력이 여러 차례 나타나지만, 해당 권리들은 이미 말소돼 현재 별도의 선순위 인수권리로 계산할 대상은 아닙니다. 이번 경매의 말소기준은 2022년 10월 11일 강은영 근저당권입니다. 이 근저당권에는 다른 호실과의 공동담보도 설정돼 있어 배당금은 본건 매각대금만으로 확정할 수 없다는 점을 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 소룡동 834 현대주택 가동 2층 206호 도로명주소: 전북특별자치도 군산시 풍전4길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층 206호 |
| 비교 대상 면적 | 62.64㎡ |
| 소유자 | 고성수 (2021.12.27 소유권이전 · 거래가 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 33,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강은영 / 63,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.11 · 을구 9번 강은영 근저당권 · 채권최고액 63,000,000원 |
| 공동담보 | 현대주택 나동 1층 107호 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강은영 근저당권
핵심은 을구 9번 강은영 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 안재돌의 채권최고액 30,000,000원 근저당권은 2022년 10월 6일 해지로 이미 말소됐습니다. 군산시의 2023년 압류 역시 2024년 7월 3일 해제·말소됐으므로 현재 남아 있는 별도의 압류로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 후순위 전입이지만 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자는 황서윤 1명입니다. 전입일은 2023년 5월 22일로, 말소기준권리인 2022년 10월 11일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제시된 조사 결과에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황서윤 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
인수 예상 0원 별도 보증금 승계 없음으로 분석 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본이 적다
현대주택의 거래자료는 전체 12건이며 전체 평균 거래가는 30,708,333원입니다. 이 수치와 비교하면 신건 최저가 33,000,000원은 평균의 107.5%로 오히려 높습니다.
하지만 가격 판단에서는 오래된 거래를 모두 합친 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 7월 42,000,000원 1건이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세 비교는 +41.5%입니다. 신건 최저가는 최근 평균의 78.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.52㎡ | 1층 | 42,000,000원 |
| 2025.05 | 65.52㎡ | 3층 | 32,000,000원 |
| 2024.11 | 62.64㎡ | 3층 | 31,000,000원 |
| 2024.04 | 62.64㎡ | 2층 | 39,500,000원 |
| 2024.03 | 62.64㎡ | 1층 | 20,000,000원 |
| 2023.06 | 65.52㎡ | 1층 | 32,000,000원 |
| 2023.01 | 62.64㎡ | 3층 | 25,000,000원 |
| 2022.04 | 62.64㎡ | 1층 | 43,000,000원 |
| 2022.02 | 65.52㎡ | 2층 | 27,000,000원 |
| 2022.02 | 65.52㎡ | 2층 | 25,000,000원 |
| 2022.01 | 62.64㎡ | 3층 | 32,000,000원 |
| 2021.12 | 62.64㎡ | 2층 | 20,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 30,708,333원 |
| 최근 12개월 | 65.52㎡ | 1건 | 42,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 994,000원 |
| 1. 근저당권 · 강은영 | 63,000,000원 | 32,006,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
가정한 매각가 33,000,000원에서 집행비용 994,000원을 공제하면 강은영 근저당권에 32,006,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 30,994,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
채권최고액을 기준으로 한 추정배당입니다. 강은영 근저당권은 현대주택 나동 107호와 공동담보이므로 실제 배당은 공동담보의 처분·배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권자의 미배당액을 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 매수인 인수는 별개
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 인수 예상 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 33,000,000원 | 32,006,000원 | 30,994,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 26,400,000원 | 25,524,800원 | 37,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 21,120,000원 | 20,339,840원 | 42,660,160원 | 0원 |
유찰될수록 강은영의 예상 미배당액은 증가하지만, 말소기준 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 제공된 권리분석상 각 회차의 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북외국어고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 마감이고, 기본 위생설비와 개별 바닥난방 및 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 접근도로. 단지 남서측 및 북동측 포장도로를 통해 접근합니다.
- 토지. 준공업지역이며 중로1류(폭 20m~25m) 저촉사항이 있습니다. 공시지가 280,900원/㎡, 토지 이용상황은 연립주택부지입니다.
- 환금성. 현대주택은 75세대이며 준공일은 1985년 11월 6일입니다. 오래된 소규모 연립주택으로, 거래가 적고 실거래 가격 편차가 커 향후 매도 가능 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황서윤의 임대차 내용. 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 명도 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 강은영 근저당권은 현대주택 나동 107호와 공동담보입니다. 공동담보 관계와 실제 배당내역을 확인하세요.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래는 1건이며 대상 면적과 차이가 있습니다. 62.64㎡ 동일 면적 거래와 해당 호실의 실제 상태를 함께 비교하세요.
- 건물 상태. 준공연도를 고려해 누수, 배관, 난방, 외벽, 옥상 방수 및 내부 수리 필요 여부를 점검하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 점유자의 퇴거 협의 가능성을 확인하고 별도 비용을 검토하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각 진행 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “최근 거래보다 낮다”와 “확실히 싸다”는 다르다
군산 현대주택 206호는 말소기준권리가 명확하고, 제공된 매각물건명세서상 매수인 인수권리가 없는 물건입니다. 채권최고액 63,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 생기더라도 이를 낙찰자가 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 33,000,000원이 최근 거래 42,000,000원의 78.6%이고 최근 거래 추세도 상승으로 나타납니다. 다만 가장 최근 거래는 면적이 다른 단일 거래이며, 전체 거래 평균은 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건부터 가격 메리트가 확실하다고 평가하기에는 근거가 제한적입니다.
특히 황서윤의 보증금이 확인되지 않았고, 오래된 소규모 연립주택이라는 점에서 명도와 환금성 검토가 필요합니다. 권리상 인수액은 0원으로 분석되지만, 입찰 판단은 실제 점유관계와 개별 호실의 매도 가능 가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.
