전주지방법원 2025타경635. 군산시 소룡동 현대주택 나동 1층 107호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.11. 접수된 강은영의 근저당권 63,000,000원입니다. 그 뒤 2024.11.13. 현대캐피탈주식회사 가압류 19,059,592원과 2025.12.31. 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 황서윤이 현황조사에 확인됩니다. 전입일은 2023.05.22.로 말소기준권리 2022.10.11.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당·최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본과 함께 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 소룡동 834 현대주택 나동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 65.52㎡ · 3층 중 1층 107호 |
| 소유자 | 고성수 |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 31,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.10.11. 강은영 근저당입니다. 이후의 현대캐피탈주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 황서윤의 전입일 2023.05.22. 역시 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황서윤 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 낮다
현대주택 동일 면적권 실거래 12건의 전체 평균은 30,708,333원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07, 1층, 65.52㎡, 42,000,000원 한 건이며, 이 거래가 최신 거래이기도 합니다. 따라서 최근 12개월 평균은 42,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.52㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2025.05 | 65.52㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2024.11 | 62.64㎡ | 3 | 31,000,000원 |
| 2024.04 | 62.64㎡ | 2 | 39,500,000원 |
| 2024.03 | 62.64㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2023.06 | 65.52㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2023.01 | 62.64㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2022.04 | 62.64㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2022.02 | 65.52㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2022.02 | 65.52㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2022.01 | 62.64㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2021.12 | 62.64㎡ | 2 | 20,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 30,708,333원 |
전체 평균만 보면 최저가 31,000,000원은 30,708,333원의 100.9%로 거의 같은 수준입니다. 하지만 최근 시세는 다릅니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 42,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 73.8%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 +41.5%로 나타납니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 가격 판단 시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 958,000원 |
| 1. 근저당 · 강은영 | 63,000,000원 | 30,042,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 19,059,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 82,059,592원 중 예상 배당은 30,042,000원이며 미배당액은 52,017,592원입니다. 이는 채권자 측 미배당이고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전북외국어고등학교 남서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·개별 바닥난방설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 및 북동측 포장도로를 통해 접근합니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지는 평지의 세로장방형, 연립주택부지로 이용 중입니다. 공시지가는 280,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다.
- 단지. 현대주택은 75세대이며 준공일은 1985.11.06입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계. 황서윤의 전입은 2023.05.22.로 말소기준 2022.10.11.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 미상이므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 인수권리. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 확인되며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
- 최근 시세. 최신 거래 42,000,000원과 최근 12개월 평균 42,000,000원을 우선 비교하되, 최근 12개월 표본이 1건이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 총액 82,059,592원 대비 미배당 52,017,592원이 발생하지만 이는 매수인 승계액이 아니라 채권자 측 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준인 2022.10.11. 강은영 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 황서윤 역시 2023.05.22. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 신건 최저가 31,000,000원은 전체 실거래 평균 30,708,333원과는 비슷하지만, 가격 판단에서 우선할 최근 12개월 평균·최신 거래 42,000,000원 대비 73.8%라는 점입니다. 최근 거래 추세는 +41.5%이지만 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 가격 메리트와 함께 표본의 제한도 동시에 확인해야 합니다.
