인천지방법원 2025타경4676. 김포시 장기동 테라비즈타워 2층 247호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 7층 철근콘크리트 건물 안의 집합건물입니다. 등기상 소유자는 이준이며, 말소기준은 2020.01.22. 주식회사신한은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계에 있습니다. 247호에는 두 건의 임차관계가 조사됐고, 그중 주식회사 호아, 윤상진의 전입일은 2018.09.03.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 5,000,000원이며 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 윤성원은 2021.09.13. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 2층 247호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 751 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 247호 |
| 소유자 | 이준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행의 양수인 에프에스2512유동화전문 유한회사 / 293,774,937원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 500만원이 남는다
등기상 말소기준은 2020.01.22. 신한은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 247호의 주식회사 호아, 윤상진은 2018.09.03. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 배당계산에서도 대항력 有 · 우선변제권 無로 분류돼 보증금 5,000,000원을 배당받지 않고 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 호아, 윤상진 247호(72.00) | 2018.09.03 | 5,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 | 없음 | 보증기관 아님 |
| 윤성원 247호(72.00) | 2021.09.13 | 10,000,000원 | 880,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 정소연 753호(28.16) | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 753호는 신한은행 근저당의 공동담보로 등기 원문에 함께 기재돼 있으며, 현황조사상 정소연의 점유 신고가 확인됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 271,000,000원의 34.3%인 92,953,000원입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 우선 실질취득 97,953,000원을 기준으로 해야 합니다.
또한 감정평가상 247호는 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 용도입니다. 따라서 가격을 판단할 때는 동일 건물 또는 동일 용도의 실제 거래·임대수요와 함께 비교하는 것이 중요하며, 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실 자체를 시세 메리트로 해석하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,073,154원 |
| 인수 · 주식회사 호아, 윤상진 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 90,879,846원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 360,000,000원 중 90,879,846원이 배당되고, 미배당액은 269,120,154원입니다. 선순위 임차보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 92,953,000원 | 5,000,000원 | 90,879,846원 | 269,120,154원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 65,067,099원 | 5,000,000원 | 63,495,891원 | 296,504,109원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 45,546,969원 | 5,000,000원 | 44,327,124원 | 315,672,876원 |
이 사건에서 추가 유찰이 발생하면 매각가 자체는 65,067,099원, 45,546,969원으로 낮아지지만, 247호 선순위 임차보증금 5,000,000원 인수는 각 시나리오에서도 동일합니다. 따라서 회차별 자금계획에는 매각가와 인수액을 분리하지 말고 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 운양중학교 남동측 인근. 주변은 아파트·상업시설·지식산업센터·업무시설·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 247호는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도이며, 공동담보로 기재된 753호는 공장(지원시설-기숙사) 용도입니다.
- 도로. 북서측 왕복 7차선, 남동측 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·성장관리권역·택지개발지구·장애물제한표면구역·진입표면구역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역도 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 92,953,000원에 선순위 임차보증금 5,000,000원을 더한 97,953,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 선순위 임차인. 주식회사 호아, 윤상진의 전입은 2018.09.03.로 말소기준 2020.01.22.보다 빠릅니다. 배당표상 보증금 전액 인수입니다.
- 후순위 임차인. 윤성원은 2021.09.13. 전입으로 말소기준 이후입니다. 보증금 10,000,000원·월세 880,000원이 조사돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당 원문에는 테라비즈타워 7층 753호가 공동담보로 기재돼 있고 현황조사에도 753호 점유자가 나타납니다.
- 용도 확인. 247호는 공장(지식산업센터) 용도입니다. 실제 이용 가능 범위와 입주·사용 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 점검. 이미 3회 유찰됐으므로 단순 할인율이 아니라 점유, 용도, 임대수요와 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “9,295만원 낙찰”이 아니라 “9,795만원 실질취득”
이 물건에서 가장 먼저 바로잡아야 할 숫자는 최저가입니다. 감정가 271,000,000원에서 세 차례 유찰돼 92,953,000원까지 내려왔지만, 247호에는 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 5,000,000원이 남습니다. 현재 회차의 실질취득은 그래서 97,953,000원입니다.
말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 정리되지만 선순위 임차보증금은 별개이고, 물건 용도도 공장(지식산업센터)입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 더하면, 이 사건은 낮아진 최저가 하나만 보고 판단하기보다 인수액·점유·실제 사용수요를 함께 확인해야 하는 물건입니다. 가격 판단의 출발점은 감정가 대비 34.3%가 아니라 실질취득 97,953,000원입니다.
