인천지방법원 2025타경4676. 김포시 장기동 테라비즈타워 7층 753호에 대한 임의경매입니다. 공부상 이 건물에는 공장(지식산업센터)과 공장 지원시설인 기숙사가 함께 있으며, 감정평가서에는 제2층 247호와 제7층 753호가 함께 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2020년 1월 22일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 경매개시결정이 등기되어 있습니다.

주의할 점은 임차관계입니다. 대항력 있는 것으로 조사된 주식회사 호아·윤상진의 임차 목적물은 247호입니다. 실제 분석 대상인 753호에서는 정소연의 점유가 확인되지만, 임차보증금과 임대차 조건은 확인되지 않았습니다. 따라서 247호의 임차보증금 인수 가능성과 753호의 권리관계를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 공동담보 확인

소유권은 신탁회사에서 이준에게 이전되었으며, 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 2020년 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 근저당권 채권최고액이 360,000,000원이라는 사실만으로 매수인이 해당 금액을 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 이 근저당권에는 테라비즈타워 제2층 제247호가 공동담보로 기재되어 있으므로, 두 호실의 담보관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 753호 점유관계가 핵심

현황조사에는 서로 다른 호실의 임차관계가 함께 기재되어 있습니다. 247호 관련 임차인·점유자 2건, 753호 관련 점유자 1건으로 구분되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

③ 5,000,000원 보증금 인수 — 적용 호실에 주의

주식회사 호아·윤상진은 2018.09.03 전입하여 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 조사상 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있고, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 800,000원입니다. 제시된 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 가정하여 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 처리하였습니다.

그러나 해당 임차인의 목적물은 753호가 아닌 247호입니다. 따라서 5,000,000원은 247호의 인수 가능 금액으로 구분해야 하며, 753호의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 감정가 대비 낙폭이 곧 할인은 아니다

감정가는 138,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저가는 47,334,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 하지만 이를 곧바로 시세 대비 할인이라고 볼 근거는 없습니다.

동일 건물·동일 용도 호실의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 거래 가능한 가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 47,334,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 확정된 채권과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

배당금 합계: 47,334,000원. 집행비용 1,252,012원과 근저당권 배당 46,081,988원으로 구성됩니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 313,918,012원입니다. 근저당권 채권최고액과 신청채권자 청구액은 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

247호 임차보증금 5,000,000원은 배당액이 아닌 별도 인수 가정 금액입니다. 본 753호의 확정 인수액으로 표시하지 않았습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수 검증은 그대로

추가 유찰 시 최저매각가는 내려가지만, 753호 임차인의 보증금과 실제 인수 여부를 확인해야 한다는 조건은 달라지지 않습니다. 현재보다 낮은 금액에 낙찰받더라도, 미확인 인수액과 실거래 시세를 반영하기 전에는 실질취득비용이나 가격상 이익을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 장기동 운양중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 상업시설, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 용도. 247호는 공장(지식산업센터), 753호는 공장 지원시설(기숙사) 용도로 기재되어 있습니다. 일반 아파트와 구분한 이용 가능성 및 매수 수요 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 7층 건물로 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 7차선 도로, 남동측 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 김포한강신도시 지구단위계획구역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 공항 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역, 성장관리권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시도 있으므로 실제 입찰 및 이용 목적에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않았습니다. 기숙사 용도와 3회 유찰 이력을 함께 고려하여 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 753호 단독 매각인지, 공동담보로 기재된 247호와 어떤 관계가 있는지 매각공고와 명세서를 대조하세요.
• 247호 임차보증금 분리. 주식회사 호아·윤상진의 보증금 5,000,000원은 247호 임차관계입니다. 753호 매수인의 확정 인수금으로 합산하지 마세요.
• 753호 점유관계. 정소연의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수액 재산정. 753호에서 실제 인수되는 금액을 확인한 후 낙찰가에 합산하여 실질취득금액을 계산하세요.
• 최근 거래가격. 동일 건물의 기숙사 용도 호실을 기준으로 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 매수가격을 결정하지 마세요.
• 유찰 원인. 3회 유찰의 배경을 가격, 점유, 용도 제한 및 실제 수요 측면에서 점검하세요.
• 공동담보. 신한은행 근저당권의 공동담보 대상인 247호의 등기 및 경매 진행관계를 확인하세요.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 명도. 753호 점유자 정소연과 관련하여 인도 및 점유 이전에 필요한 절차와 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 임대차관계를 최종 대조하세요.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 실거래 대비 저가”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 138,000,000원의 감정가가 3회 유찰을 거쳐 47,334,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 저렴한 물건이라고 결론 내릴 근거는 아직 부족합니다.

말소기준권리인 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 임차관계에는 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 대항력 있는 보증금 5,000,000원의 임차인은 247호 관련자이며, 실제 분석 대상인 753호에는 보증금이 확인되지 않은 점유자 정소연이 존재합니다.

따라서 247호 보증금을 753호 인수액으로 확정할 수도 없고, 반대로 753호 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않아 현재 최저가와 실질취득금액의 시장가격 대비 수준을 판단하기 어렵습니다.

결론적으로 3회 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만, 753호의 임차관계·실제 인수액·기숙사 실거래가격이 확인되기 전에는 가격 메리트와 취득비용을 확정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 출발점은 추가 할인율보다 호실별 권리관계의 분리와 실질취득금액 확인입니다.