인천지방법원 2024타경5754. 인천 중구 항동1가 제물량로 일대의 건물과 토지를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 감정평가상 근린생활시설과 사무실·점포·창고·주택이 혼재된 부동산이며, 신청채권자는 미소신용협동조합입니다. 신청 청구금액은 1,901,963,554원입니다. 건물 등기의 말소기준은 2023.06.14. 접수된 을구 11번 근저당권입니다.

문제는 건물 등기만으로 권리관계를 마무리하면 안 된다는 점입니다. 매각물건명세서에는 목록 1 토지의 을구 3번 구분지상권설정등기가 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 근저당권과 압류 등이 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 인수 부담이 없는 부동산으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 후순위 권리는 소멸, 토지 구분지상권은 인수

건물 등기상 말소기준은 2023.06.14. 을구 11번 미소신용협동조합 근저당권입니다. 동일한 접수일자와 접수번호로 동인천신용협동조합의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 신한카드 가압류 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 농업협동조합중앙회·농협은행·하나은행의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석에서는 과거 말소된 근저당권을 매수인 인수채무에 다시 합산하지 않습니다.

신고된 임차인은 없습니다. 현황조사에서는 목록 2 건물에 점포로 사용된 흔적이 있으나 현재 공실로 보인다고 기록되어 있습니다. 다만 공실이라는 현황만으로 전체 매각목록의 점유·명도 문제가 모두 해소된 것으로 단정할 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 대비 할인 여부는 별개

감정가 2,695,820,600원에서 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 924,666,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔지만, 실제 거래시세와 비교할 수 있는 검증된 거래 표본이 없어 이를 곧바로 시장가격보다 저렴하다고 해석할 수는 없습니다.

유찰이 거듭되면 최저매각가는 내려가지만, 동시에 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 위 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 매수인이 추가로 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 토지 구분지상권 인수는 모든 회차에서 별도로 고려해야 하는 권리 부담입니다.

③ 예상배당표 (매각가 924,666,000원 가정)

집행비용 11,646,660원은 추정치입니다. 미소신용협동조합과 동인천신용협동조합은 동일한 을구 11번, 같은 접수일자 및 접수번호로 기재되어 있으므로 위 배당 배분은 제공된 추정모형의 계산 결과이며 실제 공동순위 채권의 배당·안분 결과를 확정한 것은 아닙니다. 국의 압류 관련 조세채권 등은 별도 금액으로 산정되어 있지 않으며, 당해세 등 법정 우선채권에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 채권자 예상배당 합계는 913,019,340원, 예상 미배당은 1,749,204,403원입니다. 신청채권자의 청구금액 1,901,963,554원 역시 위 추정 배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 그러나 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인의 개인채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 항동1가 인천중부경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주위는 간선도로변의 각종 근린생활시설과 후면 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 인천역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 기호 (가)는 1·2층 근린생활시설입니다. 기호 (나)는 1층 사무실 및 점포, 2층 창고 및 주택, 3층 주택, 4층 창고로 구성됩니다. 목록 2 건물은 점포로 사용된 흔적이 있으나 현황조사상 현재 공실로 보입니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 위생설비와 급배수설비가 설치되어 있습니다. 기호 (나) 3층에는 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지 특성. 일반상업지역, 지목 대, 업무용 토지입니다. 평지의 부정형 토지로 광대로한면에 접하며, 토지면적은 524.6㎡, 공시지가는 1,676,000원/㎡입니다.
• 도시계획·규제. 방화지구·특화경관지구·개항기근대건축물밀집지역 지구단위계획구역· 역사문화환경보존지역·문화지구·철도보호지구 등에 해당합니다. 토지 활용과 변경 계획을 검토할 때 관련 규제 확인이 필요합니다.
• 철도 저촉. 일괄매각 목록 1 토지 중 약 16㎡가 철도에 저촉됩니다. 감정평가서는 해당 면적이 과소하여 부동산의 사용 및 수익에 미치는 영향이 거의 없는 것으로 판단하고 있습니다. 다만 토지 구분지상권의 존속 및 실제 설정 범위와는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설·사무실·주택·창고가 복합된 부동산으로, 주거용 부동산과 달리 활용 목적에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 구분지상권과 도시계획상 제한을 함께 고려한 개별 가격 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 목록 1 토지의 을구 3번, 2010.08.04. 구분지상권설정등기를 확인하세요. 권리자·설정 목적·존속기간·설정 범위·도면·토지 이용 제한을 파악하는 것이 우선입니다.
• 매각목록과 공동담보 대조. 건물 근저당권에는 항동1가 1-10 및 1-12 토지와 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 일괄매각 대상과 각 부동산의 등기 내용을 별도로 대조해야 합니다.
• 철도 저촉 범위 확인. 목록 1 토지의 약 16㎡ 철도 저촉 부분과 구분지상권 설정 범위를 관련 도면으로 확인하고, 건물 활용·개발계획에 미치는 영향을 구분해 검토하세요.
• 실제 시세 검증. 감정가 대비 최저가 34.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 주변 근린생활시설·업무용 부동산의 거래사례와 토지·건물 활용 가치를 별도로 검증해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 목록 2 건물은 현황조사상 공실로 보이지만, 현장 방문을 통해 전체 매각목록의 실제 점유상태와 사용 흔적을 재확인하세요.
• 동순위 근저당권 확인. 미소신용협동조합과 동인천신용협동조합의 을구 11번 근저당권은 같은 접수일자·접수번호로 기재되어 있습니다. 실제 배당관계와 공동담보 배분은 원본 및 관련 권리관계를 통해 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 잠실세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로, 조세채권의 배당순위 및 낙찰대금 배분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서·토지 및 건물 등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서·토지이용계획확인원을 직접 대조하세요.

맺으며 — “34%의 가격보다, 남는 권리를 먼저 보라”

이 사건은 감정가 2,695,820,600원에서 3회 유찰되어 최저가가 924,666,000원까지 내려온 물건입니다. 건물 등기의 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 목록 1 토지의 구분지상권은 명시적으로 매수인이 인수합니다.

토지 일부가 철도에 저촉되고, 근린생활시설·사무실·주택·창고가 혼재하며, 확인 가능한 실거래 시세도 없어 단순한 감정가 할인율만으로 실질적인 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

이 물건의 핵심은 낙찰가격 자체보다 매수 후 실제로 이용할 수 있는 토지와 건물의 범위입니다. 구분지상권의 효력과 설정 범위, 관련 도시계획 제한 및 현장 이용상태를 확인하고 이를 반영한 가격 검증이 선행되어야 합니다. 배당표상 금전 인수액 0원과 토지 구분지상권 인수를 혼동하지 않는 것이 이번 사건 권리분석의 핵심입니다.