인천지방법원 2024타경5754. 인천 중구 항동1가 1-12의 건물과 토지가 포함된 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(가) 1·2층 근린생활시설, 기호(나) 1층 사무실 및 점포·2층 창고 및 주택·3층 주택·4층 창고입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 블럭조 24㎡ 창고 포함 일괄매각이 적혀 있습니다. 현재 소유자는 송근욱이고, 2023.06.14. 설정된 미소신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 277,152,000원으로 감정가 808,026,600원 대비 약 34.3%입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 혼합용도 건물·토지 물건은 실제 임대상태와 층별 사용성, 시설상태가 가격에 크게 작용하므로 현장 확인 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5754 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 항동1가 1-12 · 인천광역시 중구 제물량로 240-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·사무실·점포·창고·주택 |
| 토지 | 대 · 143.1㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 808,026,600원 / 277,152,000원 (3회 유찰) |
| 소유자 | 송근욱 |
| 신청채권자 / 청구 | 미소신용협동조합 / 1,901,963,554원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 공시지가 | 1,676,000원/㎡ |
| 제시외 건물 | 블럭조 24㎡ 창고 포함 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.06.14. 접수된 미소신용협동조합 근저당권 2,280,000,000원입니다. 같은 날 같은 을구 11번에는 동인천신용협동조합 근저당권 360,000,000원도 설정되어 있습니다. 두 근저당은 토지 인천광역시 중구 항동1가 1-10, 그 지상 건물, 토지 1-12를 공동담보로 하고 있습니다. 이후 2024.04.25. 임의경매개시결정과 2025.08.08. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 808,026,600원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 277,152,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 194,006,400원, 5회 유찰 시 135,804,480원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 277,152,000원 | 2,367,528,128원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 194,006,400원 | 2,449,509,690원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 135,804,480원 | 2,506,896,783원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 277,152,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,128원 |
| 1. 근저당 · 미소신용협동조합 | 2,280,000,000원 | 272,471,872원 |
| 2. 근저당 · 동인천신용협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,640,000,000원 중 예상배당은 272,471,872원, 미배당은 2,367,528,128원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 항동1가 소재 인천중부경찰서 북측 인근이며, 간선도로변 각종 근린생활시설과 후면 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 인천역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(가)는 1·2층 근린생활시설, 기호(나)는 1층 사무실 및 점포, 2층 창고 및 주택, 3층 주택, 4층 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비가 있고 기호(나) 3층은 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대 143.1㎡, 상업용, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 1,676,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역·철도 저촉·상대보호구역·역사문화환경보존지역· 과밀억제권역·문화지구·철도보호지구·특별관리해역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 토지·상가·주택 혼합물건의 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 상층 현황 확인. 현황조사 당시 3·4층으로 올라가는 문이 잠겨 있었습니다. 내부상태와 실제 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 목록 4의 1·2층은 점포로 사용되다가 현재 공실로 보인다고 기록되어 있으므로 실제 임대 가능 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 블럭조 24㎡ 창고가 일괄매각에 포함됩니다. 위치와 현황을 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 미소신용협동조합과 동인천신용협동조합 근저당은 항동1가 1-10 토지·건물 및 1-12 토지를 공동담보로 하고 있습니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역이지만 철도 저촉·역사문화환경보존지역·철도보호지구 등 여러 제한이 기재되어 있어 향후 활용계획이 있다면 해당 규제 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 매력은 별개”
이 사건은 권리 측면에서는 매수인 인수액이 0원이고, 임차인도 없어 구조가 비교적 단순합니다. 반면 가격은 다릅니다. 3회 유찰로 최저가가 277,152,000원까지 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저평가 여부를 결론낼 수 없습니다. 여기에 1·2층 공실 관찰, 3·4층 출입 확인 제약, 근린생활시설·주택·창고가 섞인 이용상태, 여러 토지이용 규제가 함께 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 현황과 실제 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
