인천지방법원 2025타경35116. 부천시 원미구 심곡동피노키오상가 5층 504호입니다. 집합건축물대장상 전유부 용도는 제2종근린생활시설(노래연습장)이고, 현장조사 당시에는 사무실 용도로 사용되며 “광성종합건설(주)” 상호가 표시되어 있었습니다. 감정가는 512,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 175,616,000원입니다.
권리의 기준점은 2019.08.12. 화도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,066,000,000원이며, 이후 부천시 압류와 임의경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현황조사상 광성종합건설 주식회사와 덕산건설산업(주)이 확인되지만 두 곳 모두 전입신고가 이 말소기준일보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35116 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 5층 504호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 제2종근린생활시설(노래연습장) · 현황 사무실 |
| 소유자 | 김혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 175,616,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 759,424,515원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2019.08.12. 화도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,066,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2019.08.12. 근저당이 기준
최초 등기된 강동농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2020.06.24. 김창국 근저당권 역시 2023.03.30. 말소되었습니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2019.08.12. 화도농업협동조합 근저당권입니다. 이후 부천시 압류와 경매개시결정, 2026.04.07. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 사용자 | 용도 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 광성종합건설 주식회사 | 사무실 등 | 2025.05.21 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 덕산건설산업(주) | 사무실 등 | 2020.10.21 | 10,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
광성종합건설 주식회사의 전입신고일은 2025.05.21., 덕산건설산업(주)은 2020.10.21.로, 모두 2019.08.12. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 광성종합건설 주식회사는 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가서도 자세한 임대관계는 미상이라고 기재하고 있어 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 실거래 비교보다 ‘3회 유찰’ 자체가 확인되는 상태
현재 최저매각가는 175,616,000원입니다. 감정가 512,000,000원에서 3회 유찰된 현재 회차로, 시나리오에는 감정가 34%로 표시되어 있습니다. 다만 동일 상가·동일 용도의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 이 금액만으로 시장가보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 175,616,000원 | 172,357,376원 | 893,642,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 122,931,199원 | 120,410,162원 | 945,589,838원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 86,051,839원 | 84,102,906원 | 981,897,094원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 175,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,258,624원 |
| 2. 근저당 · 화도농업협동조합 | 1,066,000,000원 | 172,357,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 화도농업협동조합 근저당 채권은 전액 배당되지 않고 893,642,624원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수도권지하철1호선 부천역 서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 동측 직선거리 약 200M 지점에 부천역이 있고, 인근에 광역버스 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 504호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(노래연습장)이나 현장조사 당시 사무실 용도로 사용되고 있었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측, 남측으로 각각 약 8M, 8M, 6M 포장도로에 접해 차량 접근이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 4,503,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 광성종합건설 주식회사 보증금 확인. 현황조사에서는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 덕산건설산업(주) 점유 여부 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,700,000원으로 조사됐고 전입신고일은 2020.10.21.입니다.
- 현장 사용상태 확인. 공부상 노래연습장, 현황 사무실이므로 실제 사용과 인허가·영업 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 이유 점검. 가격이 감정가 512,000,000원에서 175,616,000원까지 내려온 만큼 권리 외에 상가 수요·공실·수익성·내부상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상가의 가격과 점유를 따로 봐야 한다
이 물건의 말소기준권리는 2019.08.12. 화도농업협동조합 근저당권이고, 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 광성종합건설 주식회사와 덕산건설산업(주)의 전입신고 역시 기준일 뒤라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 감정가 512,000,000원에서 3회 유찰돼 175,616,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 증명되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 공부상 노래연습장인 근린생활시설이 현황 사무실로 이용되는 상가이며, 광성종합건설 주식회사의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 구조와 매수인 인수액은 비교적 명확하지만, 가격·점유·임대수익성은 별도 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
