인천지방법원 2025타경35116. 부천시 원미구 심곡동 피노키오상가 5층 505호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(노래연습장)이지만, 현장에서는 사무실 용도의 집기와 비품이 확인됐습니다.

소유자는 김혜진이며, 2018년 5월 16일 거래가액 564,838,560원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 화도농업협동조합이 2019년 8월 12일 채권최고액 1,066,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 11월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다. 다만 대상은 주거용 아파트가 아니라 상가이며, 실제 임차관계와 거래 가능한 가격을 함께 확인해야 합니다. 큰 감정가 할인율이 곧바로 높은 수익성이나 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 화도농업협동조합 근저당

말소기준권리는 2019년 8월 12일 설정된 화도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,066,000,000원이며, 공동담보로 같은 상가의 504호가 기재되어 있습니다.

2018년 설정된 강동농업협동조합 근저당권은 2019년에 말소됐고, 2020년 설정된 김창국 근저당권도 2023년에 말소됐습니다. 국의 압류 역시 2025년 11월 17일 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 일부 미상

현황조사상 확인된 실제 임차인은 광성종합건설 주식회사와 덕산건설산업(주)입니다. 두 임차인의 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦고, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

대항력·승계 표시는 기재된 권리분석 결과를 기준으로 합니다. 상가임대차의 대항력은 실제 점유와 사업자등록 신청 시점 등을 확인해야 하며, 기재된 전입일만으로 최종 판단할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 별도 확인이 필요합니다.

임차인 결론. 실제 임차인은 2명입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나, 광성종합건설의 보증금이 미상이고 정확한 임대차 관계도 확인되지 않았습니다. 두 임차인의 계약서·사업자등록·점유 상태 및 매각물건명세서를 대조한 후 인수 및 명도 비용을 확정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 433,000,000원입니다. 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 148,519,000원으로, 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다.

중요한 것은 감정가가 아니라 현재 거래될 수 있는 가격입니다. 이 물건의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,519,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,879,266원을 공제한 뒤 화도농업협동조합에 145,639,734원이 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 920,360,266원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

예상배당은 제공된 배당모형에 따른 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 실제 확정채무의 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 관계에 따른 실제 배당도 변동될 수 있습니다. 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인사항은 남는다

추가 유찰 시 최저매각가는 각각 103,963,300원, 72,774,310원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 어느 회차에서도 실거래가격에 대한 비교 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 가격이 더 내려가더라도 시장가격보다 저렴한지, 낙찰 후 매각이나 임대가 가능한지는 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 서측 인근의 노선상가지대에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 수도권지하철 1호선 부천역이 동측 직선거리 약 200m 지점에 있으며, 인근에 광역버스와 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편익은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층~지상 10층 건물로 급배수·위생·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 505호의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(노래연습장)이며, 현장조사에서는 사무실 용도 집기·비품이 확인됐습니다. 상호 표시는 없는 상태입니다.
• 도로. 북측과 서측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로에 접하며 차량 접근이 용이한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 역세권 상가라는 입지 특성과 별개로, 현재 최저가와 비교할 실거래 및 임대수익 자료가 충분하지 않습니다. 3회 유찰 이력을 고려해 실수요와 재매각 가능성을 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 광성종합건설 보증금 확인. 미상인 보증금과 계약조건을 임대차계약서 및 매각물건명세서로 확인하고, 실제 매수인 승계 가능성을 재검토해야 합니다.
• 상가임차인 대항력 확인. 두 임차인의 사업자등록 신청일, 실제 점유 시작일, 확정일자와 배당요구 여부를 각각 대조해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 광성종합건설과 덕산건설산업의 실제 사용 공간을 확인해야 합니다. 특히 공동담보로 기재된 504호와 본건 505호를 구분해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 동일 건물 및 인근 유사 상가의 최근 거래가격과 임대 사례를 확인해 148,519,000원이 적정한지 평가해야 합니다.
• 임대수익 검증. 기재된 월세가 실제 수취되고 있는지, 계약이 유지되는지, 체납이나 공실 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 화도농업협동조합의 공동담보 504호에 관한 경매 진행과 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 노래연습장과 현황 사무실 이용의 차이를 확인하고, 향후 사용 및 임대 가능한 용도를 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 배당에 영향을 미칠 수 있는 세금 등을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”

부천 피노키오상가 505호는 감정가 433,000,000원에서 최저매각가 148,519,000원까지 내려온 3회 유찰 상가입니다.

말소기준인 화도농업협동조합 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 기존 근저당권과 압류는 이미 말소됐습니다. 배당모형상 인수액 역시 0원입니다.

하지만 광성종합건설의 보증금 미상, 실제 임차인 2명의 점유 및 사업자등록 확인 필요성, 공부상 노래연습장과 현황 사무실 이용의 차이, 그리고 실거래 시세 부재가 남아 있습니다.

3회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 그것이 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 등기상 소멸 구조는 확인되지만 임대차와 가격 판단은 미완료 상태입니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 임차관계·실거래·환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.