인천지방법원 2024타경577884. 인천 남동구 남촌동 인정빌라의 다세대주택입니다. 소유자 김진희가 2019년 12월 31일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 인천수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청하면서 현재 사건이 진행되고 있습니다.

권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류는 청구금액이 389,000,000원이지만 매각으로 소멸하는 권리입니다. 미배당 채권액과 낙찰자가 인수하는 금액은 구분해야 합니다.

다만 이 물건은 권리관계만 확인하고 입찰하기에는 주의할 점이 있습니다. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 최근 확인되는 실거래는 2023년 거래입니다. 또한 경매 대상은 201호인데 감정평가서의 건물 구조 설명에는 202호라고 기재되어 있어, 가격과 물건 동일성에 대한 추가 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

기존 소유자의 2017년 한국스탠다드차타드은행 근저당권과 관련 압류·경매등기는 2019년 강제경매 매각 당시 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019년 12월 31일 설정된 인천수산업협동조합 근저당권입니다.

해당 근저당권은 최초 채권최고액 20,400,000원으로 설정됐고, 2021년 6월 7일 변경계약으로 18,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 2025년 주택도시보증공사 가압류가 등기되었습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인 필요

확인된 실제 임차인은 구영범·차지숙 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2019년 12월 31일보다 늦습니다. 제시된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다.

따라서 확인된 권리와 전입일을 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 계약서·점유관계·매각물건명세서를 통해 추가적인 선순위 권리나 기재 누락 여부를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최신 확인 거래보다 높다

인정(B동)의 확인된 실거래는 전용 41.1㎡ 거래 2건입니다. 대상 물건의 전용면적은 39.48㎡로 차이가 있으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.

전체 실거래 평균은 80,000,000원으로 신건 최저가 77,000,000원이 이보다 낮습니다. 하지만 전체 평균에는 2021년의 85,000,000원 거래가 반영되어 있습니다. 가격 메리트는 평균만으로 판단하면 안 됩니다.

실제로 가장 나중에 확인되는 2023년 4월 거래금액은 75,000,000원입니다. 이전 거래 대비 가격 추세는 -11.8%이고, 신건 최저가는 이 비교가격의 102.7%입니다. 즉, 확인된 마지막 거래가격을 기준으로 하면 신건이 오히려 높습니다.

신건 가격 77,000,000원은 최신 확인 거래보다 2,000,000원 높습니다. 1회 유찰 시 최저가는 61,600,000원, 2회 유찰 시 49,280,000원으로 낮아지는 시나리오가 있으나, 유찰만으로 현재 시세 대비 할인율이 확정되는 것은 아닙니다. 새 실거래와 현장 상태를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

위 추정표에서 채권자 총 청구액은 409,400,000원, 예상배당액은 75,214,000원, 미배당액은 334,186,000원입니다. 소유자 잔여금은 없으며, 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

배당표는 최초 근저당 채권최고액 20,400,000원을 사용한 추정치입니다. 등기에는 2021.06.07 채권최고액이 18,000,000원으로 변경된 내역이 있으므로 실제 배당계산에서는 변경등기와 채권계산서를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

유찰이 진행되면 예상배당액이 감소하고 미배당액이 증가합니다. 그러나 확인된 말소권리에 관한 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 매수인 부담은 최종 매각조건과 별도로 확인되는 권리에 따라 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 남촌도림동 주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택 위주의 노후 주거지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철역이 없어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 다세대주택 부지로 이용 중이며 서측으로 진입도로가 개설되어 있습니다. 토지면적은 200.5㎡, 공시지가는 1,181,000원/㎡입니다.
• 용도지역 확인. 감정요항표에는 제2종일반주거지역, 토지정보에는 제1종일반주거지역으로 표시되어 있습니다. 최신 토지이용계획확인서로 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래 시점도 오래되어 가격 산정과 향후 매도 가능성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호수 일치 여부. 등기상 201호와 감정평가서에 기재된 202호가 동일한 평가대상을 가리키는지 확인하세요. 건축물대장, 현장 출입문 표시, 도면 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• B동 외벽 표기. 외벽에는 인정빌라 B동으로 표기되어 있으나 공부상 별도 동이 없습니다. 현장과 공부상 물건을 정확하게 특정해야 합니다.
• 임차인 확인. 구영범·차지숙의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 내역 및 현재 점유 여부를 확인하세요.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 20,400,000원과 변경된 18,000,000원의 차이를 확인하고 채권계산서와 배당표를 대조하세요.
• 시세 재확인. 2023년 4월 거래가 최신 확인 거래입니다. 과거 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확인하세요.
• 건물 상태. 오래된 다세대주택인 만큼 누수, 외벽 상태, 설비 수선, 공용부분 관리 상태와 체납 관리비를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격과 물건 확인은 별개”

이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 확인된 임차인 2명의 전입일도 모두 말소기준 이후이므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 큰 가압류 청구금액 때문에 낙찰자가 그 금액을 떠안는 구조도 아닙니다.

하지만 신건 최저가 7,700만원은 마지막 확인 거래 7,500만원보다 높습니다. 실거래 가격은 이전 거래보다 11.8% 하락했고, 마지막 확인 거래 역시 2023년으로 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 소규모 노후 다세대주택이라는 환금성 문제도 함께 고려해야 합니다.

특히 201호·202호 표시 불일치와 두 임차인의 보증금 미상은 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 권리 인수액이 없다는 장점만으로 신건에 가격을 높여 응찰하기보다, 물건 동일성·점유관계·현재 시세를 확인한 후 가격을 판단하는 접근이 적절합니다.

결론: 확인된 권리상 인수는 0원이지만, 시세 하락·거래 부족·물건 표시 불일치로 인해 신건 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 원본 대조와 추가 현장 확인이 우선입니다.