인천지방법원 2024타경577884. 성원맨션 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김진희이고, 현 경매의 말소기준은 2019.12.31. 설정된 인천수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 43,200,000원이며, 2024.12.02. 임의경매개시결정과 2025.02.10. 주택도시보증공사 가압류 389,000,000원은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 차지숙이 2021.06.10. 전입했고, 구영범은 2020.04.29. 전입·점유를 시작했습니다. 둘 다 말소기준일인 2019.12.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 구영범은 2026.01.14. 주택임차권등기명령으로 임차권등기를 마쳤고, 등기에는 임대차계약일 2020.04.10. 및 2022.05.11., 임차보증금 80,000,000원 및 87,000,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 선순위 근저당보다 후순위이므로 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577884 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 염곡로 180-2, 2층202호 (석남동,성원맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.98㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 26,459,518원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
현재 경매에서 핵심은 2019.12.31. 인천수산업협동조합 근저당입니다. 같은 날 김진희가 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 2024.12.02. 경매개시결정, 2025.02.10. 주택도시보증공사 가압류, 2026.01.14. 구영범 주택임차권이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 차지숙 | 2021.06.10. 전입 | 2025.01.17. 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 |
| 구영범 | 2층 202호 45.98㎡ 전부 · 2020.04.29. | 2026.01.14. 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 · 주택임차권등기 |
② 시세 비교 — 신건 102,000,000원은 비교 실거래의 113.3%
성원맨션은 11세대, 사용승인일은 1995.09.29.입니다. 확인된 실거래는 2021.07. 55.2㎡, 2층, 90,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 전용 45.98㎡이므로 면적이 일치하지 않고, 거래 건수도 한 건에 그칩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 55.2㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 비교값 | 45.98㎡ 대상 | 2 | 102,000,000원 |
최저매각가 102,000,000원은 최근 시세 비교값 90,000,000원의 113.3%입니다. 정확도 규칙상 100% 이상이면 시세보다 싸다는 표현을 할 수 없습니다. 특히 이번 비교 표본은 대상 전용 45.98㎡와 면적이 맞지 않는 55.2㎡ 거래이고 거래시점도 2021.07이므로, 102,000,000원을 적극적인 가격 메리트로 해석하기보다 시세 검증이 더 필요한 신건 가격으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 56,572,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 432,200,000원 중 예상배당은 99,772,000원, 미배당은 332,428,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 332,428,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 352,468,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 368,495,040원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건은 최저가가 내려갈 때 대항력 임차보증금이 인수액으로 전환돼 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 가격 하락은 그대로 낙찰가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 건물. 사용승인일은 1995.09.29., 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 서측으로 진입도로가 개설되어 있고, 차량 접근이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 383.9㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 성원맨션은 11세대이며 확인된 실거래 건수는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.12.31. 인천수산업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차인 확인. 차지숙·구영범 모두 전입이 말소기준보다 늦지만, 배당요구·점유 현황과 실제 명도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 구영범 임차권. 등기에는 2020.04.10. 및 2022.05.11. 계약과 80,000,000원·87,000,000원 보증금이 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리인지 원본 명세서에서 최종 확인하세요.
- 가격 비교 한계. 비교 실거래는 2021.07 한 건이며 대상 전용 45.98㎡와 다른 55.2㎡입니다. 신건 최저가 102,000,000원을 그대로 적정 시세로 간주하지 마세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 핵심
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.31. 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·주택도시보증공사 가압류·구영범 임차권은 매각으로 소멸합니다. 차지숙과 구영범의 전입도 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신건 최저가 102,000,000원이 비교 실거래 90,000,000원의 113.3%입니다. 더구나 비교 거래는 2021.07 한 건이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다는 신건 가격이 현재 시장에 맞는지를 검증하는 것이 핵심입니다. 제시된 시나리오상 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
