인천지방법원 2025타경1089. 인천 서구 가좌동 광양프런티어밸리3차 1층 105호입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 14층의 지식산업센터이고, 해당 호실은 집합건축물대장상 사무소로 이용되는 물건입니다. 현황은 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자 허수용은 2024.02.28. 소유권이전을 마쳤고, 거래가액은 719,839,000원입니다. 같은 날 계양농업협동조합이 채권최고액 1,116,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.05.14. 계양농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.13. 대구경북원예 농업협동조합의 가압류 8,100,936원, 2026.04.15. 인천광역시 서구의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리로 정리돼 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액은 크지만, 그 부족액이 매수인의 권리 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사무소 · 지식산업센터 · 현황 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 14층 · 사용승인일 2019.09.19 |
| 소유자 | 허수용 (2024.02.28. 소유권이전 · 거래가액 719,839,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 733,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양농업협동조합 / 937,550,841원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.02.28. 계양농업협동조합 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 733,000,000원, 유찰 시 배당 부족 확대
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 733,000,000원인 신건입니다. 실질취득액 역시 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 733,000,000원입니다. 동일 물건의 실거래 비교 없이 감정가가 곧 시세라고 볼 수는 없으므로, 권리상 안전하다는 이유만으로 현재 가격을 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 733,000,000원 | 723,270,000원 | 400,830,936원 |
| 1회 유찰 · 80% | 586,400,000원 | 578,136,000원 | 545,964,936원 |
| 2회 유찰 · 64% | 469,120,000원 | 462,028,800원 | 662,072,136원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 ‘채권자가 얼마나 못 받는가’가 아니라, 사무소·지식산업센터 1층 공실 호실을 실제로 얼마에 취득하는 것이 적정한가를 별도로 판단하는 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 733,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,730,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 1,116,000,000원 | 723,270,000원 |
| 2. 가압류 · 대구경북원예 농업협동조합 | 8,100,936원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,730,000원을 제외한 723,270,000원이 계양농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 1,124,100,936원 대비 미배당은 400,830,936원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 인천가좌역 남동측에 위치하며, 주위는 공업시설·산업단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 인천가좌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 사무소이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 14층, 사용승인일 2019.09.19. 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 공업용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 광로2류·중로3류·소로1류 등에 접하고, 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사무소 가격 확인. 감정가 733,000,000원이 현재 최저가와 같은 신건입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하지 말고 실제 매매 사례와 임대조건을 확인하세요.
- 공실 리스크. 현황이 공실이므로 직접 사용 목적이 아니라면 임차 수요, 예상 임대료, 공실기간과 관리비를 별도로 점검하세요.
- 공동담보 확인. 계양농업협동조합 근저당의 등기 내용에는 광양프런티어밸리3차 제106호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계는 원본 등기와 사건기록을 함께 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 인천광역시 서구의 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 준공업지역·철도보호지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 실제 사용계획과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 사무소의 가격’이 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024.02.28. 계양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가와 같은 733,000,000원의 신건이고, 물건의 실제 이용상태는 공실 사무소입니다. 따라서 핵심은 권리 인수 위험이 아니라 실제 매매수요·임대수요와 공실 해소 가능성을 기준으로 현재 가격을 검증하는 것입니다. 채권자의 미배당이 크다는 사실은 매수인의 인수부담을 뜻하지 않지만, 그렇다고 신건 가격 자체가 저렴하다는 뜻도 아닙니다.
