인천지방법원 2025타경1089. 인천 서구 가좌동 광양프런티어밸리3차 1층 106호입니다. 집합건축물대장상 용도는 사무소이고, 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 지하 1층·지상 14층 건물에 속하며, 사용승인일은 2019년 9월 19일입니다.

소유자 허수용은 2024년 2월 28일 거래가액 719,839,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 계양농업협동조합이 채권최고액 1,116,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 계양농업협동조합이 청구액 937,550,841원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.

근저당권은 매각으로 소멸하고, 뒤이어 등기된 가압류와 압류 역시 소멸 대상입니다. 다만 이 사건은 일반 주거용 아파트와 달리 공실 상태의 사무소입니다. 등기상 인수 위험이 작다는 사실이 곧 가격 경쟁력이나 향후 임대수익을 보장하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2024년 2월 28일 접수된 계양농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당은 경매 매각으로 말소되며, 그 이후 등기된 대구경북원예 농업협동조합의 가압류 및 인천광역시 서구의 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 및 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가서상 현황은 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현황상 공실이라는 사실만으로 현재까지 점유자가 없거나 임차관계가 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 최신 현황조사와 현장 점유상태를 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 신건 733,000,000원의 판단 기준

최저매각가는 감정가와 동일한 733,000,000원입니다. 현재까지 유찰이 없어 감정가 전액이 입찰 기준가격으로 설정된 신건입니다.

2024년 2월 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 719,839,000원입니다. 다만 이 거래는 과거 취득가격이지 현재의 시장가격을 직접 증명하는 자료는 아닙니다. 동일 건물 내 유사 사무소의 최근 실거래 및 임대사례를 확인해야 신건 가격의 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

회차별 가격은 제공된 유찰 시나리오 기준입니다. 실질취득은 낙찰가에 산정된 권리 인수액을 더한 금액이며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 733,000,000원 가정)

계양농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,116,000,000원으로 신건 매각가보다 큽니다. 추정 집행비용을 공제한 배당 가능 금액은 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정돼 있으며, 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

집행비용 추정액을 반영한 단순 예상배당입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 산정했으며, 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계·당해세·법정기일에 따른 조세 우선순위는 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

낙찰가가 낮아지면 근저당권자에게 배당되는 금액도 줄어들고, 채권자 측 미배당 규모는 증가합니다. 하지만 해당 근저당권과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 아래 미배당 금액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 가좌동 인천가좌역 남동측에 위치합니다. 주위는 공업시설, 산업단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하며 인근에 인천가좌역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 사무소로 기재돼 있으며 감정평가 당시 공실 상태였습니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.
• 건물구조. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 외벽은 페어글라스창호, 내벽은 노출콘크리트 마감 등이며 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지 및 도로. 6필지 일단의 대체로 평탄한 장방형 토지로, 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용 중입니다. 동·서·남·북측에 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 일부 철도보호지구 등 토지이용상 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,707,000원/㎡. 공부와의 차이는 없으며 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 공실 상태의 사무소이므로 주변 산업단지의 업무공간 수요, 동일 건물 내 임대사례와 매매 거래량을 확인할 필요가 있습니다. 실제 수익성과 재매각 가능성은 감정가만으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 검증. 동일 건물의 사무소 및 유사 호실에 대한 최근 실거래를 확인하고, 신건 최저가 733,000,000원의 적정성을 별도로 산정하세요.
• 공실과 임대관계 확인. 감정평가 당시 공실이더라도 현재 상태가 동일한지 확인해야 합니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
• 공동담보 확인. 105호와의 공동담보 관계, 근저당 채무 잔액, 공동담보물의 매각·배당 진행상황을 등기 및 사건기록과 대조하세요.
• 조세채권 확인. 서구 압류와 관련한 세금의 종류·법정기일·실제 배당순위를 확인하세요. 예상배당표만으로 우선순위를 확정하지 마세요.
• 용도 및 사용 가능 범위. 집합건축물대장상 사무소이며, 건물과 토지의 이용 제한을 확인해야 합니다. 목적에 맞는 업종·시설 이용 가능 여부를 검토하세요.
• 관리비 및 유지비. 공실 기간 동안 발생한 미납 관리비와 공용부분 체납액, 시설 유지관리 비용을 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 별개”

이 물건은 계양농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 권리 인수액은 0원이며, 신건 매각가 기준 예상 미배당액 400,830,936원은 채권자 측 배당 부족분입니다.

그러나 가격 관점에서는 신중한 검증이 필요합니다. 물건의 실제 이용상태는 공실인 사무소이고, 임대관계는 미상입니다. 최저가 733,000,000원이 최근 시장에서 경쟁력 있는 가격인지도 유사 물건의 실거래와 임대수익을 통해 별도로 확인해야 합니다.

핵심은 권리 소멸과 경제적 가치를 구분하는 것입니다. 공동담보·조세채권·점유상태를 확인하고, 사무소의 실제 임대 및 매각 가능성을 검증한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다. 신건 감정가나 향후 유찰가격만으로 투자 가치를 판단해서는 안 됩니다.