인천지방법원 2025타경508132. 부평동 딩크빌아파트 2층 202호입니다. 현재 소유자는 김현옥이고, 2021.07.15 소유권이전 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준 역할을 하는 권리는 2024.01.19 농협은행 주식회사 가압류 53,979,395원입니다. 문제는 그보다 앞선 시점에 전입한 임차인들입니다. 임혜령은 2021.07.16, 홍재우도 2021.07.16, 김지연은 2022.07.29 전입한 것으로 조사돼 모두 말소기준보다 앞섭니다.
특히 홍재우는 2021.06.11 확정일자를 갖추고 2021.07.15 점유를 시작해 2021.07.16 주민등록을 마쳤으며, 2026.03.17 주택임차권등기까지 설정했습니다. 등기상 임차보증금은 145,000,000원입니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 135,000,000원보다 더 내려간다고 해서 그 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508132 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 434-20 딩크빌아파트 2층 202호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로98번길 51 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 현황 | 건축물관리대장상 아파트 · 현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 불가 |
| 소유자 | 김현옥 · 2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,338,765원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2024.01.19 농협은행 주식회사의 가압류가 말소기준 역할을 하지만, 조사된 임차인 3명의 전입은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “가압류 이후 권리는 소멸한다”는 구조만 보고 접근해서는 안 됩니다. 특히 홍재우의 주택임차권등기는 등기 자체가 2026.03.17이지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 2021년으로 확인되고 매각물건명세서가 직접 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임혜령 | 2021.07.16 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 김지연 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 홍재우 | 2021.07.16 | 2021.06.11 | 145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 135,000,000원이고 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 소유자의 2021년 취득가액 145,000,000원은 과거 개별 거래일 뿐, 현재 시세를 대신하는 자료로 사용할 수 없습니다.
가격 판단에서 더 중요한 것은 선순위 임차권입니다. 홍재우 보증금 145,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 약 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 더구나 다른 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상이므로 실질 부담은 그보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
③ 배당표 — 제공 계산의 ‘인수 0원’을 그대로 믿으면 안 된다
| 배당 항목 | 채권액 | 제공 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 선순위 주택임차권 · 홍재우 | 145,000,000원 | 미확정 |
| 선순위 전입 · 임혜령 | 미상 | 미확정 |
| 선순위 전입 · 김지연 | 미상 | 미확정 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 53,979,395원 | 53,979,395원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행주식회사 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 78,330,605원 |
제공된 배당계산은 집행비용 2,690,000원, 농협은행 가압류 53,979,395원, 소유자 잔여 78,330,605원으로 구성되어 있고 매수인 인수를 0원으로 표시합니다. 그러나 이 계산에는 홍재우의 145,000,000원 주택임차권과 보증금 미상 선순위 전입자들의 실제 배당·인수 관계가 반영되어 있지 않습니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 우선해 실제 배당순위와 미배당 잔액을 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 동측 인근이며, 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인천지하철1호선 부평시장역에서 북동측 직선거리 약 300M 지점에 위치하며, 서측 인근 부평대로의 광역버스·노선버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 상하수도설비·도시가스설비·위생설비 등 기본적인 주거생활 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 18M, 6M의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았으나, 현장 조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍재우 보증금 배당액 확인. 보증금 145,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰자가 인수할 잔액을 배당순위에 따라 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 임혜령·김지연 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임차인 관계 확인. 조사상 이름이 각각 확인되므로 실제 점유관계·세대구성·임대차계약의 중복 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 108,000,000원 또는 86,400,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 미배당액이 커질 수 있어 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사에서 내부 확인이 불가능했으므로 점유·수리 상태와 실제 이용현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득가가 같이 내려가는 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 135,000,000원이 아닙니다. 말소기준인 2024.01.19 가압류보다 먼저 들어온 대항력 임차인이 조사상 3명이고, 그중 홍재우는 보증금 145,000,000원과 확정일자를 갖춘 주택임차권자로서 매각물건명세서에 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
따라서 신건 135,000,000원에서 유찰돼 108,000,000원, 86,400,000원으로 내려가더라도 그 차액만큼 싸지는 구조로 보면 안 됩니다. 홍재우 보증금만 놓고도 실질취득은 약 145,000,000원 수준으로 고정될 수 있고, 임혜령·김지연의 보증금이 미상이라 추가 부담까지 열려 있습니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 현재 단계에서는 ‘시세보다 싸다’는 판단 역시 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차인별 정확한 보증금과 배당 후 인수잔액을 확정하는 것입니다.
