인천지방법원 2025타경508132. 계양구 작전동 861-25, 주부토로 421 소재 다세대주택 4층 401호입니다. 현 소유자는 김현옥 씨로, 2021년 매매를 통해 거래가액 85,000,000원에 취득했습니다. 이후 농협은행이 53,979,395원의 가압류를 설정했고, 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다.

등기부만 살펴보면 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준도 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람들의 임대차관계입니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수는 없지만, 반대로 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액이 없다고 판단하는 것도 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준은 갑구 8번 농협은행 가압류입니다. 2024.01.19 접수됐으며 청구금액은 53,979,395원입니다. 이후 2025.03.07 접수된 강제경매개시결정은 같은 가압류의 본압류 이행에 따른 것으로, 매각 시 소멸하는 권리입니다.

과거 한국주택은행의 근저당권 50,700,000원과 한서상호신용금고의 근저당권 7,500,000원은 2004년 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 별도로 인수할 근저당권이 확인되는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 전입 확인자 3명, 보증금 미상

현황조사 등에서 확인되는 전입자는 홍재우·임혜령·김지연입니다. 보증금 대위변제나 보증기관 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않으므로, 조사상 전입 확인자는 3명으로 구분합니다. 다만 이들 모두가 실제 독립적인 임대차계약을 체결한 임차인인지는 확인이 필요합니다.

전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실과 임차인의 대항력·보증금 승계 여부는 구분해야 합니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당관계 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 신건 8,500만원, 저렴한지는 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 85,000,000원입니다. 소유자인 김현옥 씨의 2021년 등기상 거래가액 역시 85,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 과거 취득가격을 현재 시세로 볼 수는 없습니다.

동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부를 판단하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자들의 보증금까지 미확정이므로 최저매각가가 아닌 실질취득비용을 확정한 뒤 시세와 비교해야 합니다.

회차별 금액과 미배당은 일반채권 중심의 계산값입니다. 선순위 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등이 확정되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

위 배당은 농협은행 가압류의 청구금액 53,979,395원을 기준으로 작성한 제한적 추정입니다. 경매 신청 청구액은 별도로 60,338,765원이므로 실제 채권액과 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 본압류 이행을 별도의 독립 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

임차인 보증금·최우선변제·당해세가 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 29,090,605원은 확정 배당액이 아닙니다. 일반채권 미배당 0원도 임차보증금 인수 위험이 없다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 작전여자고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인천지하철 1호선 작전역에서 동북측 직선거리 약 400m 지점입니다. 남측 봉오대로 등을 운행하는 광역버스와 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 인조석 마감 등이며 상하수도·도시가스·위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 세장형 평지이며, 동측으로 노폭 약 18m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상으로 조사돼 물건의 실제 상태와 점유관계 확인이 중요합니다.
• 환금성. 작전역 접근성이 있는 다세대주택이지만, 최근 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아 적정가격과 매도 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 홍재우 임대차 확인. 2021.07.16 전입자이며 2025.05.27 배당요구를 신청했습니다. 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 및 예상 미배당액을 확인해야 합니다.
• 임혜령·김지연 점유 확인. 두 사람 모두 말소기준 이전 전입자입니다. 실제 거주 여부, 홍재우와의 관계, 독립 임차인 여부, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 구분해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 선순위 전입자의 대항력·우선변제·매수인 인수 가능성을 원본 기재사항과 직접 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 실제 승계할 미배당 보증금을 더한 금액을 기준으로 자금계획을 수립해야 합니다. 보증금 미확정 상태에서 계산상 인수액 0원을 적용하지 마세요.
• 배당채권 확인. 가압류 청구금액 53,979,395원과 경매 신청 청구액 60,338,765원을 구분하고, 본압류 이행에 따른 실제 배당채권 및 집행비용을 확인해야 합니다.
• 실거래·내부 상태. 최근 유사 다세대주택 실거래가격과 401호의 내부 상태를 확인해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 적정가를 판단하기 어렵습니다.
• 명도 및 관리비. 실제 거주자, 점유 권원, 인도 가능성, 미납 관리비 및 수리비 부담을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “보증금 인수 없음”은 다르다

이 물건은 농협은행 가압류가 말소기준이고, 그 이후의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권까지 이미 말소돼 등기부만 보면 복잡한 사건은 아닙니다.

하지만 결정적인 문제가 남습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 3명의 임대차관계가 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 배당 계산상 인수액 0원을 그대로 신뢰할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 미배당액이 낙찰자의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

감정가와 최저가가 같은 85,000,000원이라는 사실만으로 가격상 이점이 있다고 판단할 수도 없습니다. 최근 시세 비교가 확인되지 않고 실질취득비용도 확정되지 않았기 때문입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 승계 부담이 늘어날 수 있다는 점을 먼저 고려해야 합니다.

결론은 선순위 전입자 3명의 실제 임대차관계·보증금·배당 및 승계 여부를 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류하는 것입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지 확정하는 데 있습니다.