인천지방법원 2025타경512231. 학익동 시티필드 2층 2001호입니다. 소유자 박기숙은 2022.05.27 거래가액 533,930,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 795,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 롯데카드 가압류, 미추홀구 압류, 교보생명보험 가압류와 현재 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 구조에서 특히 구분해야 할 숫자는 448,229,445원입니다. 이는 현재 회차에서 배당받지 못하는 채권액이지, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 것과 낙찰자의 인수 의무는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층 2001호 · 매소홀로 262 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 16층건 내 2층 · 사용승인일 2022.01.27 |
| 소유자 | 박기숙 · 2022.05.27 거래가액 533,930,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 445,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 하나은행) / 741,942,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2022.05.27 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 795,600,000원이며 시티필드 2층 2002호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 2023.10.30 롯데카드 가압류, 2025.05.21 미추홀구 압류, 2025.08.05 교보생명보험 가압류, 2025.09.09 현재 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸 예정입니다.
2022.02.22 케이비부동산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 2022.05.27 소유권이 박기숙에게 이전되면서 말소됐습니다. 또 2023.12.22 하나은행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.06.13 취하됐고, 2025.06.23 그 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.09.09 개시된 별도 사건입니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 445,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 445,000,000원입니다.
다만 이 물건에 대해서는 현재 시점의 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없고, 최저가 445,000,000원이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황 공실인 만큼, 실제 매매사례와 임대수익·공실기간을 따로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 445,000,000원 | 438,150,000원 | 448,229,445원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 536,163,445원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 606,366,645원 |
③ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,850,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 795,600,000원 | 438,150,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 58,685,320원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 32,094,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 886,379,445원 중 채권자 예상배당은 438,150,000원, 미배당은 448,229,445원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 하나은행 근저당은 2002호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인하대역 남동측 인근의 시티필드 2층으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인하대역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 2001호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실입니다. 공동 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지, 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북동측 약 30m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 이해관계인 부재·폐문으로 자세한 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 영업·사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 시티필드 2층 2002호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 처분·배당 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 445,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매사례를 대조해야 합니다.
- 공실 환금성. 현재 일반음식점 용도의 공실이므로 임대 가능성, 실제 임대료, 관리비와 장기 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 후순위 체납·세금. 미추홀구 압류가 등기돼 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금 관련 배당순위와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.05.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 더구나 임대관계는 미상이고 현재 시장가격을 검증할 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 가격·점유·공실·환금성 검증이 더 중요한 물건입니다. 최저가 445,000,000원을 ‘싸다’고 전제하지 말고, 실제 상권과 매매·임대사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
