인천지방법원 2025타경512231. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 2층 2002호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 등기부상 소유자는 박기숙이며, 2022.05.27. 소유권이전 당시 거래가액은 413,020,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 795,600,000원이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 선순위 근저당의 채권최고액이 현재 최저가를 크게 웃돌아, 신건 매각대금 349,000,000원을 가정한 배당에서도 채권자 미배당액이 493,014,541원 발생합니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측의 배당 부족액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512231 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층 2002호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 2층 · 사용승인일 2022.01.27 |
| 소유자 | 박기숙 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 하나은행) |
| 청구액 | 741,942,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.27. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2023.10.30. 케이비국민카드 가압류, 2025.08.05. 교보생명보험 가압류, 2025.09.09. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.22. 등기된 종전 임의경매개시결정은 2025.06.13. 취하를 원인으로 2025.06.23. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 메리트 판정 보류
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 349,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지, 또는 가격 메리트가 있는지를 수치로 판단할 근거가 없습니다.
제공된 유찰 시나리오상 최저가는 1회 유찰 시 279,200,000원, 2회 유찰 시 223,360,000원으로 내려갑니다. 하지만 시세 자료가 없으므로 이 가격들 역시 시장가격보다 싸다는 의미로 해석할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 795,600,000원 | 343,314,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,634,416원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 32,094,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 836,328,541원, 예상 배당액은 343,314,000원, 미배당액은 493,014,541원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인하대역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인하대역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 2층이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2022.01.27입니다. 공동 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 7,356㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북동측으로 약 30m 내외 도로와 접하고, 도로접면은 광대로한면으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정된 내용이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,654,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격대별 거래성과 환금성을 정량적으로 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 349,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 상가의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가 당시 2002호는 공실로 조사됐지만, 이해관계인 부재 및 폐문으로 자세한 임대관계는 미상입니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 시티필드 제2층 2001호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기부와 배당관계를 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 선순위 채권과 인수액 구분. 현재 회차 기준 채권자 미배당액 493,014,541원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황도 공실입니다. 실제 사용계획과 일반공업지역 등 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 자료는 부족하다
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 핵심입니다. 반면 신건 최저가 349,000,000원을 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 현황은 공실이지만 상세 임대관계는 미상입니다.
따라서 이 물건은 권리상 인수 부담과 가격 적정성을 분리해서 봐야 하는 사례입니다. 채권자 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 신건 가격이 시장가격보다 유리한지 여부 역시 현재 자료만으로는 확인할 수 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 등기상 소멸 구조를 확인한 뒤 실제 시세와 점유·임대 상태를 추가 검증하는 것입니다.
