인천지방법원 2026타경30387. 부천시 원미구 심곡동 ‘심곡동피노키오상가’ 8층 804호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름의 핵심은 2018.04.27 설정된 주식회사우리은행 근저당권 128,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 정대권·이찬우 2명입니다. 전입일은 각각 2022.03.15, 2025.05.01로 모두 말소기준일인 2018.04.27보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자·배당요구 여부와 우선변제 여부는 확인된 범위가 달라 우선변제는 미상으로 두고 배당표를 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 업무시설(사무소) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 804호 |
| 소유자 | 이복실 · 2018.04.27 소유권이전 · 거래가액 189,654,185원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 187,809,057원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대권 | 2022.03.15 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이찬우 | 2025.05.01 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다. 두 임차인 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 34%는 ‘시세 34%’가 아니다
현재 회차는 3회 유찰 상태로, 최저매각가는 52,136,000원입니다. 시나리오상 감정가의 34% 구간입니다. 추가 유찰 시에는 36,495,200원(4회 유찰·감정가 24%), 25,546,640원(5회 유찰·감정가 17%)으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 77,602,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 92,961,714원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 25,546,640원 | 24,686,800원 | 103,713,200원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 128,400,000원 | 50,797,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 128,400,000원 중 50,797,552원이 배당되고, 77,602,448원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이는 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역(1호선) 북서측 인근으로, 업무시설과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장과 부천역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생·승강기·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 포함되고, 토지는 평지의 사다리형이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·서측은 노폭 약 8m, 남측은 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제 표기. 토지거래계약에관한허가구역 표기에 대상 기간 2025.8.26.~2026.8.25.가 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세와 유찰률을 분리. 감정가 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 업무시설의 실제 거래·임대 수요를 별도로 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 정대권·이찬우 모두 대항력은 없지만 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 현 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자·배당요구·우선변제 여부가 확정된 것으로 보지 말고 배당기록과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 근저당 미배당 77,602,448원은 채권자 측 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰된 업무시설(사무소)이므로 재매각 시 수요층, 임대 가능성, 공실·점유 상태를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개의 문제
권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2018.04.27 우리은행 근저당이고, 정대권·이찬우 두 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 대항력 없음입니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성 쪽에 있습니다. 감정가 152,000,000원이 3회 유찰돼 52,136,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 감정평가상 업무시설(사무소)이고 이미 3회 유찰된 만큼, 권리 인수 0원이라는 장점과 실제 시장 수요를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
