인천지방법원 2026타경30387. 부천시 원미구 심곡동 ‘심곡동피노키오상가’ 9층 904호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 이복실이며, 2018.05.04. 주식회사우리은행이 채권최고액 128,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.02.11. 유더블유제십육차유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 반드시 따로 봐야 합니다. 현황조사에 정대권·이찬우 두 사람이 확인되지만 각각 2022.03.15., 2025.05.01. 전입으로, 2018.05.04. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 업무시설(사무소) · 10층건 중 9층 904호 |
| 소유자 | 이복실 · 거래가액 189,654,185원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 187,809,057원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.04. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 128,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2018.05.04. 이복실 명의의 소유권이전과 동시에 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026.02.11. 경매개시결정은 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인 인수금은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정대권 | 2022.03.15 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이찬우 | 2025.05.01 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 검토 — 3회 유찰, 시세 검증이 핵심
감정가는 152,000,000원이고 현재 최저매각가는 52,136,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 제시돼 있습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 36,495,200원(감정가 24%), 5회 유찰 시 25,546,640원(감정가 17%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 128,400,000원 | 50,797,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,136,000원 가정 시 근저당 채권에는 50,797,552원이 배당되고, 미배당액은 77,602,448원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역(1호선) 북서측 인근으로, 주위에 업무시설과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 부천역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 기본 급배수·위생설비, 승강기, 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 사다리형 평지, 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·서측 약 8m, 남측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 4,503,000원/㎡이며 토지면적은 735.8㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 정대권·이찬우 두 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유상태와 인도 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당 확인. 두 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 현재 배당추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 시장가 검증. 현재 최저가 52,136,000원이 감정가의 34% 회차라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 부천역 인근 유사업무시설 실거래와 임대수요를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 36,495,200원, 5회 유찰 시 25,546,640원 시나리오가 제시돼 있으므로 각 가격대별 자금계획과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 근저당 미배당. 현재 회차에서도 근저당 채권 미배당액이 77,602,448원 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이지만 배당구조 자체는 확인해 두는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.04. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 정대권·이찬우는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정가 152,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 52,136,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 감정평가상 업무시설(사무소)이고, 동일 조건 실거래 비교가 없는 만큼 실제 매매가·임대수요·환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 시세 확인 후. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
