수원지방법원 2025타경56669. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 6층 601호로 표시된 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 김경옥이며, 2020.11.30 거래가액 624,340,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,356,000,000원 근저당은 2022.07.27 해지되어 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 안산중앙새마을금고의 채권최고액 2,604,000,000원 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.03 안산중앙새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
권리관계만 숫자로 보면 현재 매각가 2,009,000,000원 가정에서 집행비용 22,490,000원을 제외한 1,986,510,000원이 근저당권자에게 배당되고, 617,490,000원은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아니며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 따로 적고 있으므로 그 내용은 금액산정과 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56669 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 6층 근린생활시설 · 목록 1~6은 내부 벽체구분 없이 일괄 사용 정황 |
| 소유자 | 김경옥 (2020.11.30 소유권이전 · 거래가액 624,340,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,009,000,000원 / 2,009,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 2,226,349,168원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.27 안산중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,604,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.27 근저당
2020.04.22 아시아신탁주식회사로의 신탁등기는 2020.11.30 말소됐고, 2020.11.30 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당도 2022.07.27 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 안산중앙새마을금고 근저당입니다. 2025.07.03 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·전입 관계 — 소유자와 동일인, 대항력 없음
| 성명 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경옥 | 6층 601,602,603,604,605,606호 150.4400㎡ | 2024.07.29 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김경옥의 전입일은 2024.07.29로, 말소기준권리인 2022.07.27 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 김경옥은 등기상 소유자와 동일인이어서 실제 임차인인지 관계인인지 확인이 필요하다는 주의사항이 붙어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교대상의 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,009,000,000원과 최저가 2,009,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 현재는 0회 유찰 신건이고, 가격 측면에서는 감정가 자체보다 실제 시장거래 확인이 선행되어야 합니다.
| 현재 회차 | 2,009,000,000원 (감정가 100%) · 미배당 617,490,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 1,607,200,000원 (감정가 80%) · 미배당 1,015,272,000원 |
| 2회 유찰 시 | 1,285,760,000원 (감정가 64%) · 미배당 1,333,497,600원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 변화 자체가 매수인의 인수금액 증가를 뜻하지는 않습니다. 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 매력 여부는 별도의 실거래·임대수익 자료 없이 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,009,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,490,000원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 2,604,000,000원 | 1,986,510,000원 |
| 미배당 | - | 617,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 안산중앙새마을금고의 신청채권액은 2,226,349,168원이고, 신건 매각가 가정에서도 배당액 1,986,510,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수노을중앙공원 남동측 인근 상업지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설·아파트 단지·단독주택·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 목록 1~6은 가격조사일 현재 임시휴업 중인 해밀턴 파크골프로 공지되어 있고, 호별 벽체구분 없이 일괄 사용된 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물의 6층이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·화재경보·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티), 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 1,186.4㎡, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 15~20m 중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 목록 1 일부의 복도 이용과 6층 복도 일부의 전유공간 이용 등 현황상 차이는 확인 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 명세서가 인수권리로 명시하고 있으므로 토지 등기의 권리 종류·순위·말소 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 명세서상 목록 1~6이 일괄매각되고 벽체구분 없이 사용된 정황이 있으므로 각 목록의 등기·면적·현황 대응관계를 확인해야 합니다.
- 김경옥 점유관계 확인. 소유자와 동일인이고 전입은 말소기준 뒤지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 복도·전유공간 현황 확인. 목록 1 일부의 복도 이용, 6층 복도 일부의 전유공간 이용이 감정평가서에 적혀 있으므로 내부구조도와 현장을 대조해야 합니다.
- 영업·공실 상태 확인. 목록 1~6은 임시휴업 공지가 확인된 상태이므로 실제 영업 재개 여부와 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 2,009,000,000원을 감정가 할인율만으로 평가하지 말고 별도 시세·임대수익 자료와 비교해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 숫자로는 인수 0원, 서류상으론 확인이 끝나지 않았다
이 사건은 말소기준권리와 후순위 경매개시결정의 정리는 비교적 명확합니다. 전입자 김경옥도 2024.07.29 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당계산상 매수인 인수금액 역시 0원입니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 별도등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점이 핵심 예외입니다. 여기에 601~606호가 벽체구분 없이 일괄 사용된 정황, 복도와 전유공간의 현황 차이, 임시휴업 상태가 겹칩니다.
가격도 단정할 수 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 2,009,000,000원이지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 ‘신건이라 비싸다’거나 ‘감정가라 싸다’는 어느 쪽도 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 토지 별도등기 확인 → 일괄매각·점유 현황 확인 → 별도 시세 검증이 되어야 합니다. 산정 인수액 0원이라는 한 숫자만으로 권리와 가격을 모두 안전하다고 결론내리기에는 확인해야 할 요소가 남아 있습니다.
