수원지방법원 2025타경56669. 화성 새솔동 엘-타워 제1동 6층 607호 근린시설입니다. 감정평가 당시 실내골프연습장으로 이용 중인 물건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 491,000,000원인 신건입니다. 소유자 서태원은 2020년 11월 거래가 668,860,000원에 취득했습니다. 이후 2022년 안산중앙새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐고, 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

표면적인 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 수원화성오산축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준이 되는 안산중앙새마을금고 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 토지에 별도 등기가 있다는 명세서 기재가 남아 있습니다. 근린시설은 토지 대지권 및 별도등기 내용을 함께 확인해야 하므로, 건물 등기상 근저당권 소멸만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 확인 필요

등기상 말소기준권리는 2022.07.27 접수된 을구 3번 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,604,000,000원이며 공동담보목록 제2022-3044호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

이에 앞서 설정됐던 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,128,000,000원)은 2022.07.27 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 아시아신탁주식회사 명의의 과거 신탁등기도 2020.11.30 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 신탁 및 과거 근저당권을 현재 인수할 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 조사된 점유 범위와 607호를 구분해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 이름은 김경옥입니다. 전입일은 2024.07.29로 말소기준권리 설정일보다 늦어, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 조사된 점유 부분이 6층 601~606호, 150.4400㎡로 기재되어 있다는 점이 중요합니다. 이 사건의 매각 대상은 607호이므로, 김경옥의 신고만으로 607호의 임차인 또는 직접 점유자라고 단정할 수 없습니다.

배당표에서 매수인 인수액을 0원으로 추정한 것은 현재 확인된 배당·권리관계를 전제로 한 계산입니다. 토지 별도등기나 추가 점유관계까지 검증 완료했다는 의미는 아닙니다. 따라서 명세서 원본과 현황조사서를 대조하고, 매각 대상 607호의 출입·사용·점유 상태를 확인한 후에 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,310,000원을 제외하고 근저당권자에게 483,690,000원이 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 2,120,310,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

여기서 주의할 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념이라는 것입니다. 말소기준 근저당권의 미회수 금액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 그대로 부담하는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 별도로 확인해야 하는 사항은 토지 별도등기의 존속·인수 여부입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권확정액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 미배당은 남는다

매각가격이 낮아질수록 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 각 회차의 예상배당에서는 신청채권자의 청구액 2,226,349,168원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이러한 배당 부족이 곧바로 매수인의 채무 승계로 이어지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 새솔동 수노을중앙공원 남동측 인근 상업지대에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측과 동측으로 폭 15~20m 중로에 접합니다.
• 이용상태. 607호는 가격조사 당시 실내골프연습장으로 이용 중입니다. 같은 층 601~606호는 임시휴업이 공지된 해밀턴 파크골프 관련 공간으로, 호별 벽체구분 없이 일괄 사용된 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조의 지하2층·지상9층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·화재경보·소화전 및 승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
• 내부 구조. 601~606호는 일괄 인테리어된 것으로 조사됐으며, 601호 일부와 6층 복도 일부의 현황 이용상태에 대한 별도 기재가 있습니다. 607호의 실제 경계와 시설 사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 실내골프연습장 용도의 근린시설이므로 일반 주거용 부동산과 다른 수요·용도 적합성·시설 인수 조건을 검토해야 합니다. 객관적인 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격 수준과 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본. 토지 등기사항전부증명서와 대지권 관련 사항을 확인하고, 별도등기의 권리 내용·순위·매각 후 존속 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 공동담보목록 확인. 안산중앙새마을금고의 공동담보목록 제2022-3044호를 확인해 다른 담보물건과의 관계 및 해당 물건의 권리 범위를 검토하세요.
• 607호 점유 확인. 김경옥의 조사상 점유 부분은 601~606호입니다. 607호의 실제 점유자와 골프연습장 운영 주체, 사용계약 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 임대차 서류 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 조사상 대항력 없음이라는 판단과 실제 점유관계를 구분하세요.
• 전유공간 경계. 같은 층의 일괄 인테리어 및 복도 이용상태를 감안해 607호의 전유부분 경계와 다른 호실의 시설물·출입 동선이 겹치는지 확인하세요.
• 가격 검증. 과거 취득 거래가를 현재 시세로 대체하지 말고, 유사 근린시설의 최근 거래와 임대수익 및 시설 상태를 확인한 후 응찰가격을 판단하세요.
• 비용 점검. 체납 관리비, 시설 원상복구, 인도 및 추가적인 취득 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 토지 등기부, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 원본을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “배당표상 인수 0원”과 “인수 위험 없음”은 다르다

수원지방법원 2025타경56669는 신건 최저가 491,000,000원의 근린시설 경매입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 배당표상 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 근저당권의 소멸 여부만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.

토지 별도등기가 명세서에 명시되어 있으며, 조사된 김경옥의 점유 부분과 실제 매각 대상인 607호도 구분해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 유불리도 검증되지 않았습니다. 따라서 최종 판단의 핵심은 토지 별도등기 확인, 607호 점유·이용관계 확정, 현재 시세 검증입니다. 이 조건이 정리되기 전까지는 배당표상 인수액만을 근거로 권리상 안전한 물건이라 단정하거나 신건 가격에 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.