울산지방법원 2024타경2670. 울산광역시 중구 학성동 학성공원 북서측에 자리한 울산가나타운입니다. 지하 3층부터 지상 5층까지 구성된 철근콘크리트 건물로, 근린생활시설·운동시설·업무시설 등이 혼합된 대형 부동산입니다. 소유자는 서동호이며, 등기상 농소농업협동조합의 근저당과 김린하·정윤혁의 근저당, 마르페케어 전세권 등이 확인됩니다.

이 물건의 핵심은 등기권리의 소멸과 실제 점유관계의 정리가 서로 다른 문제라는 점입니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당·전세권·압류 등은 매각으로 소멸할 예정이지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자의 대항력까지 자동으로 부정할 수는 없습니다. 특히 상업용 복합시설은 개별 점유구역과 실제 이용상태가 복잡할 수 있어 일반적인 주택 경매와 다른 실사가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 농소농협 근저당

말소기준권리는 2021.02.25 설정된 농소농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,400,000,000원입니다. 같은 날 설정된 범서농업협동조합 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)은 이미 말소된 상태입니다.

이후 김린하 600,000,000원, 정윤혁 400,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 사회적협동조합마르페케어의 전세권 200,000,000원과 이를 대상으로 한 국민은행 근저당권 200,000,000원이 이어졌습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 전세권의 등기상 소멸이 모든 실제 점유자의 퇴거와 보증금 인수 위험 해소를 뜻하지는 않습니다.

② 점유자 분석 — 대항력 확인이 최우선

매각물건명세서에 이름이 기재된 점유 관련 대상은 2곳입니다. 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 관련 신고 대상으로 취급하되, 구체적인 점유 범위와 계약 주체는 추가 확인이 필요합니다.

점유 관련 대상 2곳 · 보증기관 승계 중복신고 없음. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 지앤케이의 0원 기재만으로 무보증 점유가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 전세권 200,000,000원 — 등기 소멸과 명도는 별개

마르페케어의 전세권은 말소기준 근저당보다 후순위로, 등기상 매각에 의해 소멸할 예정입니다. 하지만 전세금이 한 푼도 배당되지 않는 것으로 계산되어 있으므로 실제 시설의 사용 여부와 인도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

또한 국민은행의 200,000,000원은 해당 전세권을 목적으로 설정된 근저당권의 채권최고액입니다. 전세금과 근저당 채권최고액이 같은 금액이라고 해서 매수인이 보증금 400,000,000원을 인수한다고 계산할 수는 없습니다. 전세권의 소멸, 피담보채권의 배당관계, 현장 점유 및 임대차 관련 권리는 구분해서 판단해야 합니다.

④ 가격 비교 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가는 12,240,183,780원, 현재 최저매각가는 4,198,383,000원입니다. 3회 유찰로 입찰가격이 크게 내려왔지만, 주변 동종 상업용 건물의 최근 실거래가격과 비교한 할인율은 확정할 수 없습니다.

가격 판단 시에는 현재 건물에서 발생하는 임대수익과 운영비, 시설 상태 및 동일 용도 건물의 최근 거래 사례가 중요합니다. 특히 대규모 운동시설의 수요와 시설 유지 부담을 확인해야 하며, 점유자 보증금 인수가 발생한다면 실질취득금액은 낙찰가에 인수액을 더하여 다시 계산해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 4,198,383,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 44,383,830원을 제외한 매각대금 전액이 농소농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 경매 신청채권자인 김린하는 예상 배당액이 0원으로 계산됩니다.

채권최고액 등을 기준으로 계산한 채권 합계는 6,800,000,000원, 예상 채권배당 합계는 4,153,999,170원, 미배당금은 2,646,000,830원입니다. 해당 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당순위 및 금액은 세금, 우선변제권, 채권 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 학성동 소재 학성공원 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 5층이며, 근린생활시설과 운동시설·업무시설 등이 혼합되어 있습니다. 일부 공간은 층간 경계 없이 골프연습장 등으로 이용됩니다.
• 설비. 1,000kg·15인승 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 급배수설비, 전기설비, 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 3,038㎡, 제2종일반주거지역, 사다리형·평지·중로각지입니다. 공시지가는 ㎡당 1,614,000원입니다.
• 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 관련되어 있습니다. 구체적인 개발 및 용도변경 가능성은 해당 규제와 실제 건축물 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 지목과 이용 차이. 감정평가에서는 일부 토지가 지목상 학교용지이나 현황은 상업나지로 이용되는 점을 지적하고 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용상황을 구분한 검토가 필요합니다.
• 환금성. 복합 상업시설은 매수 가능 수요층이 제한될 수 있고, 시설 규모와 운영 상태에 따라 환금성에 차이가 생길 수 있습니다. 3회 유찰 이력은 가격 수용성을 보수적으로 판단할 근거입니다.

⑦ 매각물건명세서에서 놓치면 안 되는 사항

토지 위의 측백나무 외 약 41주, 사철나무 울타리 약 30미터, 가로등·화단 등은 토지가액에 포함됩니다. 또한 기계실 및 내부 보일러 등 기계기구, 외부 가추·간판시설, 주차설비·환풍시설, 1·2층 연결 옥외 철재계단 등은 건물 가액에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 반면 책상 등 이동이 용이한 설비는 제외됩니다.

대규모 시설의 실제 가치 판단에서는 매각에 포함되는 고정설비와 제외되는 동산을 구분해야 합니다. 골프연습장과 관련된 설비 역시 현재 상태, 소유관계 및 매각 범위를 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 점유자 2곳의 계약 확인. 주식회사·지앤케이의 실제 계약 주체, 점유 면적, 보증금·차임, 점유 개시일, 전입·사업자등록 및 확정일자를 확인하세요.
• 대항력·인수금 재산정. 배당표상 0원과 실제 인수 위험은 별개입니다. 선순위 대항력이 성립하는 점유자가 있다면 미배당 보증금을 실질취득금액에 반영하세요.
• 마르페케어 전세권 조사. 서쪽 1,485㎡(205호·206호)의 사용상태, 실제 점유관계, 전세권 소멸 후 인도 문제를 확인하세요.
• 경계측량. 인접지와의 불명확한 지적경계를 확인하고, 매각 대상 토지 및 설치시설의 위치를 대조하세요.
• 건축물 용도·구조. 판넬지붕, 주차장, 골프연습장 및 층간 경계 없는 이용의 적법성·원상회복 가능성을 확인하세요.
• 기계·소방설비 실사. 승강기, 스프링클러, 보일러, 주차설비 및 환풍시설의 작동 상태와 수리 부담을 점검하세요.
• 임대수익·공실 확인. 임대차계약, 관리비, 운영비, 시설 유지비를 검증해 실질 순수익을 산정하세요.
• 시세 및 출구전략. 감정가 할인율만 보지 말고 동종 건물의 실제 거래가격과 재매각 가능성을 검토하세요.
• 세금·관리비·미지급금. 당해세와 우선변제, 공용시설 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 서류를 대조하세요.

맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 인수와 환금성

울산가나타운의 숫자는 분명 눈길을 끕니다. 감정가 12,240,183,780원에서 최저매각가 4,198,383,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 34.3%라는 가격표가 붙어 있습니다.

하지만 가격이 크게 내려온 이유를 확인하지 않은 채 응찰한다면 위험합니다. 3회 유찰된 대형 복합시설이고, 주식회사와 지앤케이의 대항력·보증금 관계가 불명확하며, 지적경계와 실제 건물 이용상태도 확인해야 합니다. 더구나 후순위 전세권의 예상 배당은 0원으로 계산됩니다.

현 단계에서는 최근 실거래에 기반한 가격 우위가 입증되지 않았고, 매수인의 최종 인수 부담도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 저가 매수 추천보다 입찰 보류 및 정밀 실사가 우선인 D등급 고위험 검토 대상입니다. 등기권리의 소멸 가능성만으로 안전하다고 볼 수 없으며, 실질취득비용·시설 가치·향후 처분 가능성을 확인한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.