춘천지방법원 2026타경1. 원주시 반곡동 리더스타워 제506호에 대한 하나은행의 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리의 출발점은 2016년 1월 11일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 같은 날 설정된 이승언의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 소유권이 오영애에게 이전되면서 박종배 명의의 근저당권 140,000,000원이 설정됐고, 여러 가압류와 압류가 이어졌습니다.

현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 선순위 하나은행에 대한 예상배당만으로 매각대금이 모두 소진되므로 후순위 채권자들에게 미배당이 발생합니다. 채권자의 미배당액과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 이 사건의 예상배당표에서는 미배당액이 크더라도 매수인에게 승계되는 등기상 채무는 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

핵심은 2016.01.11 하나은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 후순위 박종배 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 등기부상 이미 말소된 신탁등기, 이승언 근저당권, 신한카드 가압류, 종전 강제경매개시결정 등은 현재의 매수인 인수권리로 중복 계산하지 않습니다.

하나은행 근저당권에는 제507호가 공동담보로 기재돼 있으며, 박종배 근저당권도 동일한 공동담보가 설정돼 있습니다. 따라서 실제 배당은 공동담보물의 매각 진행과 배당관계에 따라 예상표와 달라질 수 있습니다.

② 가격 판단 — 시세 검증 없는 신건

감정가와 현재 최저매각가는 151,000,000원으로 같습니다. 다만 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인할 수 없어 감정가가 현재 시장가격에 비해 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실제 취득비용은 낙찰대금에 취득 관련 비용과 매수인이 부담해야 할 비용을 더해 따져야 합니다. 아래 실질취득액은 배당표상 인수액 0원을 전제로 한 낙찰대금 기준이며, 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가에 낙찰되고 예상 인수액이 0원인 경우를 가정한 것입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용 2,914,000원을 제외한 금액이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 선순위 근저당권의 채권최고액 기준 예상배당은 148,086,000원이며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 조세채권, 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 하나은행의 경매 신청 청구액은 80,092,607원이며, 위 148,086,000원은 채권최고액을 이용한 예상배당 상한 계산값이지 확정 채무액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 강원특별자치도 원주시 반곡동 국민건강보험공단본부 동측 인근으로, 혁신도시택지개발사업지구 내 공공기관·음식점·상가·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 운행 및 도로 여건을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 석재패널 외벽과 페인팅·타일 내벽, 내장타일 바닥, 페어글라스 창호 및 텍스 천장으로 설명됩니다. 위생·급배수·화재탐지·화재경보·스프링클러·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·혁신도시 지구단위계획구역입니다. 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 면적은 721.0㎡, 공시지가는 2,719,000원/㎡입니다. 서측 왕복 4차선 도로와 북측 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 혁신도시개발예정지구(준공) 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 공실·환금성. 감정평가에서는 공실로 조사됐습니다. 임대수익과 최근 매매사례를 확인하지 못한 상태이므로 매각가 대비 수익률과 실제 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다. 적정 임대료, 관리비 부담, 실제 사용 가능 용도를 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위 원본 확인. 사건의 대지 표기와 집합건물 등기, 제506호 소재지 및 감정평가서의 층수 표현을 대조하세요. 제507호는 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 일괄매각 여부와 전유부분·대지권 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 리더스타워의 동일·유사 호실 실거래, 현재 매물, 실제 임대료 및 공실 기간을 조사하세요. 최저가 151,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 아직 확보되지 않았습니다.
• 점유 조사. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 실제 현장 상태를 통해 임차인·점유자 여부를 확인하세요.
• 공동담보·배당. 하나은행 및 박종배의 근저당권에 제507호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 해당 호실의 매각 진행과 채권 잔액, 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 조세·관리비. 원주세무서와 원주시 압류 관련 조세채권의 배당 우선순위 및 체납 내역, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 등을 확인하세요.
• 자금계획. 신건 최저가 외에도 입찰보증금, 취득세, 등기비용, 명도비, 관리비 및 공실 유지비 등을 고려해 자금계획을 세우세요. 정확한 입찰보증금과 매각조건은 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확인”

이 사건은 하나은행의 선순위 근저당권을 중심으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원이고, 감정평가에서는 공실로 조사됐습니다.

다만 채권자 총청구액 454,383,896원 가운데 신건 기준 예상배당액은 148,086,000원에 그치며, 미배당액은 306,297,896원입니다. 이러한 채권 미회수액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

실제 판단을 가르는 부분은 가격과 매각범위입니다. 현재 최저매각가 151,000,000원에 대응하는 최근 실거래가격을 확인할 수 없고, 대지·집합건물 및 층수 표기, 제507호와의 공동담보 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 신건 최저가가 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

결론적으로 등기상 인수 부담은 낮게 계산되지만, 시세 검증과 매각대상 원본 대조가 선행돼야 하는 물건입니다. 공실 여부와 실제 활용 가능성, 매각범위가 확인된 뒤 적정 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다.