춘천지방법원 2026타경1. 원주시 반곡동 리더스타워 507호로, 사건의 핵심은 복잡해 보이는 다수의 압류·가압류보다 말소기준권리가 어디인지입니다. 기준은 2016.01.11. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 156,000,000원입니다. 이후 현 소유자 오영애 명의 이전, 박종배 근저당 140,000,000원, 엔에이치농협캐피탈을 비롯한 가압류와 국·원주시 압류 등이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 낙찰자가 떠안는 보증금이나 별도 인수권리는 0원입니다.
다만 이 사건은 가격판단 자료가 충분한 유형은 아닙니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 172,000,000원이고 아직 유찰은 없습니다. 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교치가 확인되지 않으므로, 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 현 단계에서 확인 가능한 것은 권리상 인수 0원이라는 점과 신건 가격이 감정가 100%라는 점까지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경1 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1913-6 리더스타워 5층507호 · 도로명 강원특별자치도 원주시 건강로 31 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 집합건물 · 공실 |
| 소유자 | 오영애 (2016.11.10. 소유권이전 · 거래가액 145,492,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 80,092,607원 |
| 말소기준권리 | 2016.01.11. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 721.0㎡ · 공시지가 2,719,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 없습니다. 말소기준인 2016.01.11. 하나은행 근저당 이후 설정된 박종배 근저당과 각종 가압류·압류, 2026.01.06. 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2016.01.11. 이승언 명의의 별도 근저당 167,000,000원은 2016.01.25. 말소됐고, 2018.02.08. 신한카드 가압류도 2026.06.16. 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 172,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 감정가의 100%인 172,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 확인치가 없어, 172,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 299,441,874원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 333,360,274원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 360,494,994원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박종배 | 140,000,000원 | 12,792,000원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 94,872,759원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 대흥 | 4,490,486원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 원주축산업협동조합 | 18,568,810원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 40,451,841원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드주식회사 | 13,849,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 468,233,874원 중 채권자 예상배당은 168,792,000원이고, 미배당은 299,441,874원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 3,208,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 국민건강보험공단본부 동측 인근으로, 혁신도시택지개발사업지구 내 공공기관·음식점 등 상가·오피스텔이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행 및 도로 상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 도로에 접하고 북측에는 보행자도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시), 상업용 건부지이며 평지·사다리형입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·화재경보·스프링클러·옥내소화전·승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 0명, 매수인 인수액 0원. 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 최종본과 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 172,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 없이 ‘저가’로 판단하지 말고 주변 동일 용도 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 층호 표기 대조. 주소는 ‘5층507호’로 기재되어 있으나 감정평가 건물구조 설명에는 ‘1층 제506호, 제507호’가 함께 기재돼 있습니다. 입찰 대상 호수와 현황을 원본·현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 공실로 기재돼 있으므로 현 점유상태가 그대로인지 매각기일 전 재확인하세요.
- 상업용 환금성. 일반상업지역 내 상가·오피스텔 혼재 지역입니다. 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실기간·업종수요를 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액 299,441,874원은 크지만, 현재 분석상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 대상 확인이 핵심
이 사건은 등기부에 적힌 권리 수만 보면 복잡하지만, 기준점을 잡으면 구조는 단순합니다. 2016.01.11. 하나은행 근저당 이후의 박종배 근저당과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당이 299,441,874원에 달하더라도 그것이 낙찰자의 추가 부담으로 이어지는 구조는 아닙니다.
반면 신건 최저가 172,000,000원의 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 직접 비교할 실거래치가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없고, 공실 상태의 상업용 물건이라는 이용 특성도 함께 봐야 합니다. 특히 주소에는 5층507호로 표시된 반면 감정평가 건물구조 설명에는 1층 제506호·제507호가 함께 기재되어 있으므로, 입찰 대상의 정확한 층·호와 현황을 원본에서 확인하는 절차가 필수입니다. 결론적으로 권리분석 자체는 비교적 단순하지만, 가격과 대상 특정은 보수적으로 확인할 사건입니다.
