대구지방법원 2025타경31790. 다사읍 죽곡리 807-2 주건축물제1동 3층 301호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)지만 감정 당시에는 주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강은희이고, 말소기준권리는 2019.01.10. 설정된 수성중앙새마을금고 근저당권 296,400,000원입니다. 이 근저당은 302호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
등기상 후순위인 평택새마을금고 가압류 195,988,500원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 ‘후순위 권리 소멸’만 보고 끝낼 수 없습니다. 2017.05.11. 전입한 301호 점유자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 배당 시뮬레이션상 이 점유자의 보증금 30,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 807-2 주건축물제1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 실제 주택 이용 |
| 소유자 | 강은희 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,502,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성중앙새마을금고 / 251,143,770원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.10. 수성중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 296,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 301호 대항력 보증금은 인수
말소기준은 2019.01.10. 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 2015.01.14. 우리은행 근저당권 324,000,000원은 2019.01.15. 해지로 이미 말소됐고, 2016.11.24. 서울보증보험 가압류 200,000,000원도 2018.10.12. 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.05.28. 평택새마을금고 가압류와 2025.09.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황 — 실제 신고 3명, 보증기관 승계 없음
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| (사)대구축제문화연구소 | 301호 | 2017.05.11 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 유한회사 대양(대구지점) | 302호 | 2025.03.28 | 35,000,000원 | — | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최형도 | 302호 | 2025.09.15 | 미상 | — | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 사건 주소는 301호인데 감정요항과 현황조사에는 302호도 함께 등장하고, 말소기준 근저당도 302호를 공동담보로 기재합니다. 따라서 301호의 확정적인 인수위험은 30,000,000원으로 보되, 302호 점유관계가 이번 매각과 어떻게 연결되는지는 입찰 전 매각물건명세서와 매각대상 원문을 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 해석 — ‘감정가 24.01%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 54,502,000원으로 감정가 227,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 하나가 아닙니다. 301호 대항력 임차보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로, 현재 회차의 실질취득은 84,502,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 54,502,000원 | 30,000,000원 | 439,267,536원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 38,151,400원 | 30,000,000원 | 455,323,825원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.76% | 26,705,980원 | 30,000,000원 | 466,563,228원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 낮아지지만 대항력 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 따라서 응찰 판단은 최저가가 아니라 실제 매수인이 부담할 총액과 매각물건명세서상 인수범위를 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,036원 |
| 인수 · (사)대구축제문화연구소 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 296,400,000원 | 53,120,964원 |
| 3. 가압류 · 평택새마을금고 | 195,988,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,381,036원을 제외한 53,120,964원이 수성중앙새마을금고에 배당되고, 총 채권 미배당은 439,267,536원입니다. 301호 대항력 임차보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구죽곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 점포·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 대실역과 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 집합건물등기상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 기준시점 현재 주택으로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나 공부와 실제 이용상태는 다릅니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물의 제3층 구분건물이며 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 보증금 인수 확인. (사)대구축제문화연구소의 2017.05.11. 전입과 보증금 30,000,000원, 우선변제권 없음이라는 배당 전제를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 현재 최저가 54,502,000원만 보지 말고 인수액 30,000,000원을 더한 84,502,000원을 현재 회차의 부담 기준으로 봐야 합니다.
- 302호 관계 확인. 사건 주소는 301호지만 감정요항·현황조사에 302호가 함께 나타나고, 말소기준 근저당도 302호와 공동담보입니다. 302호 점유 신고와 실제 매각범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 실제 이용은 주택입니다. 공부와 실제 이용상태 차이를 전제로 입찰 판단해야 합니다.
- 가격 가점 금지. 동일 조건 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각대상과 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 건 30,000,000원 인수다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 227,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 54,502,000원, 감정가 대비 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자에서 멈추지 않습니다. 301호의 (사)대구축제문화연구소는 말소기준권리보다 앞선 전입자로 조사됐고, 배당 시뮬레이션상 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 84,502,000원입니다.
여기에 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 실제 주택 이용의 차이, 302호가 감정·현황조사와 공동담보에 함께 등장하는 구조, 이미 4회 유찰된 이력까지 겹칩니다. 동일 조건 실거래 비교가 없는 상태이므로 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 후순위 등기 말소보다 선순위 점유자의 보증금 인수와 매각범위 확인이 먼저인 권리분석형 물건입니다.
