대구지방법원 2025타경31790. 대구 달성군 다사읍 죽곡리 807-2 주건축물제1동 3층 302호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)인 근린시설입니다. 다만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 현재 주택으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 등기상 소유자는 강은희이고, 말소기준권리는 2019.01.10. 설정된 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 평택새마을금고 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 (사)대구축제문화연구소가 2017.05.11.부터 점유 신고돼 있어 2019.01.10. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 500,000원이며, 우선변제권은 확인되지 않은 상태에서 대항력이 인정되는 구조라 배당으로 소진되지 않는 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 807-2 주건축물제1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 실제 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강은희 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성중앙새마을금고 / 251,143,770원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.10. 수성중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 296,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 인수
2015.01.14. 설정됐던 우리은행 근저당권은 2019.01.15. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.01.10. 수성중앙새마을금고 근저당권이며, 2025.05.28. 평택새마을금고 가압류와 2025.09.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리와 별도로, 말소기준보다 앞선 점유 신고가 있는 임차인의 대항력은 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 임차인 3명
| 점유자 | 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (사)대구축제문화연구소 | 301호 | 2017.05.11 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 30,000,000원 인수 |
| 유한회사 대양(대구지점) | 302호 | 2025.03.28 | 35,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 최형도 | 302호 | 2025.09.15 | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
반면 302호의 유한회사 대양(대구지점)은 2025.03.28. 신고로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 보증금은 35,000,000원입니다. 최형도 역시 2025.09.15. 신고로 말소기준보다 후순위라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 최형도의 보증금은 미상으로, 명도와 점유관계는 매각물건명세서와 현황을 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 84,537,000원으로 봐야 한다
감정가는 159,000,000원이고 현재 최저가는 3회 유찰된 54,537,000원입니다. 표면상 감정가 대비 34% 수준까지 내려왔지만, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 30,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 84,537,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,537,000원 | 30,000,000원 | 84,537,000원 | 53,155,334원 |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 30,000,000원 | 68,175,900원 | 37,088,734원 |
| 5회 유찰 시 | 26,723,130원 | 30,000,000원 | 56,723,130원 | 25,842,114원 |
동일 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로 이 사건의 가격 매력도는 단순히 “감정가의 34%”라는 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 공부상 근린시설과 실제 주택 이용의 불일치, 대항력 임차인 인수, 복수 점유관계를 함께 반영해 실질취득액 기준으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,666원 |
| 인수 · (사)대구축제문화연구소 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 296,400,000원 | 53,155,334원 |
| 3. 가압류 · 평택새마을금고 | 195,988,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 492,388,500원 중 예상 배당은 53,155,334원이고, 미배당은 439,233,166원입니다. 대항력 임차인 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구죽곡초등학교 북동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 점포·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철2호선 대실역과 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성 등을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 제3층 구분건물이며, 공동 위생·급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 집합건물등기사항전부증명서상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차 기준 최저가 54,537,000원 + 인수 30,000,000원 = 실질취득 84,537,000원으로 계산해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. (사)대구축제문화연구소의 실제 점유 범위, 임대차 존속 여부, 보증금 반환관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 302호 점유관계 확인. 유한회사 대양(대구지점)과 최형도의 실제 점유 상태 및 인도 가능성을 매각물건명세서·현황과 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 주택 이용 중이므로 이용·처분·대출 측면에서 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수성중앙새마을금고 근저당의 공동담보에는 제301호가 함께 기재돼 있습니다. 배당과 채권관계의 실제 진행을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 착시 경계. 신청채권자 청구액은 251,143,770원이지만 현재 회차 예상배당은 53,155,334원으로 전액 변제가 되지 않습니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수와 용도다
감정가 159,000,000원이 3회 유찰돼 54,537,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 실제 판단 기준은 그 숫자 하나가 아닙니다. 대항력 있는 (사)대구축제문화연구소의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 현재 실질취득액은 84,537,000원입니다. 또 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인데 실제 주택으로 이용 중이고, 302호에도 별도의 점유자가 확인됩니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 임차보증금 인수와 점유·용도 불일치가 핵심 리스크입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하기도 어렵습니다. 이 물건은 “3회 유찰” 자체보다 84,537,000원의 실질취득액과 명도·용도 문제를 감당할 수 있는가를 먼저 따져야 하는 사건입니다.
