울산지방법원 2025타경12007. 울산광역시 중구 반구동 52-16, 구교4길 17의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 1층이 근린생활시설(페이축산) 및 주택, 2층이 주택이고, 부속 변소가 함께 존재합니다. 토지는 200.8㎡의 대지이며 주상용으로 이용되고 있습니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물 포함입니다.
등기 흐름만 보면 현재 등기부상 살아 있는 담보권은 없습니다. 2014년 울산태화신용협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당은 2018년 이미 말소됐습니다. 이번 사건의 기준이 되는 권리는 2025.06.19. 강제경매개시결정입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 매각물건명세서상 주거 사용 점유자가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 경매개시결정보다 앞선 대항력이 있는지 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 52-16 · 울산광역시 중구 구교4길 17 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설(페이축산)·주택 / 2층 주택 / 부속 변소 |
| 토지 | 대 200.8㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 권경란, 권경옥, 권경화, 권현, 최문화 |
| 감정가 / 최저가 | 556,353,260원 / 272,613,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 담보권은 정리됐지만 점유는 별도 확인
2014.07.22. 설정된 울산태화신용협동조합 근저당권은 2018.07.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 공유지분의 상속·이전이 이어졌고, 2025.06.19. 최문화를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 이 강제경매개시결정입니다.
| 점유·사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 272,613,000원으로 감정가 556,353,260원의 49%입니다. 3회 유찰 시 190,829,100원, 4회 유찰 시 133,580,369원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 272,613,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34% | 190,829,100원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24% | 133,580,369원 | 0원* |
* 배당 계산상 인수액입니다. 주거 점유자의 전입일·보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,616,582원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 최문화 | 미상 | 0원 |
| 계산상 소유자 교부 | - | 267,996,418원 |
채권액이 확인되지 않아 해당 채권의 배당액은 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 267,996,418원은 현재 입력값에 따른 계산상 잔여일 뿐 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가온중학교 남측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 번영로와 화합로가 통과해 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 2017.12.19. 사용승인됐으며, 위생·급배수시설과 도시가스설비가 있습니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설(페이축산)과 주택, 2층은 주택이며 부속 변소가 포함됩니다.
- 토지. 200.8㎡ 대지로 주상용, 평지·가로장방·소로각지이며 남서측 약 8m, 북동측 6~7m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,480,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대·점유 원인 확인. 주거 점유자의 전입일이 2025.06.19.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성을 현재 계산할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 재확인. 매각 직전 보완된 임차내역과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 혼합 이용 확인. 1층 근린생활시설·주택, 2층 주택이라는 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권액 확인. 경매개시결정 채권액이 확인되지 않아 현재 배당표만으로 실제 잔여액을 판단할 수 없습니다.
- 시세 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 주택·근린 혼합 부동산의 현장 시세를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차관계 확인이 먼저다
감정가 556,353,260원에서 두 번 유찰돼 272,613,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 점유관계가 결론을 좌우합니다. 현재 주거 사용 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 가격은 내려왔지만 권리와 시세가 아직 닫히지 않은 물건입니다. 전입·보증금과 현장 시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
