울산지방법원 2025타경12007. 등기 대상은 울산광역시 중구 성남동 190-239 성남프라자 2층122호입니다. 현재 소유권은 권경란·권경옥·권경화·권현·최문화의 공유 형태이고, 2022.09.16 상속을 원인으로 각 지분이 이전됐습니다. 등기부상 근저당권과 압류는 없으며, 2025.06.19 최문화가 채권자로 표시된 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가는 3,430,000원으로 감정가 7,000,000원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 하지만 이 가격만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저렴한지 여부는 확인되지 않습니다. 특히 근린시설은 주거용 물건보다 점포 위치·실사용 상태·임대차·집합건물 내 동선 등에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있어, 유찰률 자체를 시세 할인으로 해석하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성남동 190-239 성남프라자 2층122호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 권경란 · 권경옥 · 권경화 · 권현 · 최문화 |
| 공유지분 | 권경란 20분의 5 · 권경옥 20분의 5 · 권경화 20분의 5 · 권현 20분의 2 · 최문화 20분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 7,000,000원 / 3,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 최문화 · 채권액 미상 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 확인되지 않는다
등기부에는 근저당권과 압류가 없고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.19 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 3,430,000원으로 감정가 7,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 2,401,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 1,680,700원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율을 동일시할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 3,430,000원 | 0원 | 2,968,260원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,401,000원 | 0원 | 1,957,782원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,680,700원 | 0원 | 1,250,447원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 13.5% 추정) | - | 461,740원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 최문화 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,968,260원 |
채권액이 미상이라 경매개시 채권자 배당은 계산에서 제외돼 있습니다. 따라서 표의 미배당 0원이나 소유자 잔여액을 실제 배당 확정치 또는 채무 전액 변제의 의미로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기재 기준)
- 등기 대상. 울산광역시 중구 성남동 190-239 성남프라자, 도로명주소 울산광역시 중구 중앙3길 6입니다.
- 용도. 사건상 물건 용도는 근린시설입니다. 토지 관련 자료에는 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 용도지역 ‘일반상업지역’으로 기재돼 있습니다.
- 토지 자료. 토지면적 3,187.0㎡, 공시지가 1,781,000원/㎡, 평지·사다리형·소로각지로 기재돼 있습니다.
- 감정요항 위치. 감정요항에는 울산광역시 중구 반구동 소재 가온중학교 남측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성된 것으로 기재돼 있습니다.
- 감정요항 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 번영로와 화합로가 통과해 교통사정은 보통인 편으로 기재돼 있습니다.
- 감정요항 이용상태. 1층은 근린생활시설(상호: 페이축산)과 주택, 2층은 주택, 부속 변소가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로·설비. 감정요항에는 남서측 폭 약 8미터, 북동측 폭 6~7미터 포장도로와 접하고 지하주차장시설, 위생·급배수시설, 도시가스설비가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 조사상 확인된 임차인은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정평가서 원본 대조. 등기 대상은 성남동 성남프라자 2층122호인데 감정요항에는 반구동 소재 토지·건물 내용이 포함돼 있습니다. 동일 물건에 관한 평가 내용인지 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 권경란·권경옥·권경화·권현·최문화의 공유 소유권 구조와 매각 대상 범위를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 채권액 확인. 경매개시 채권액이 미상이라 현재 배당표의 0원 배당과 소유자 잔여액은 확정치가 아닙니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 7,000,000원 또는 최저가 3,430,000원이 시장가격과 어떤 관계인지 확인되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
등기 구조만 보면 복잡한 선순위 담보권이 없고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가 물건으로 평가하기에는 근거가 부족합니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 3,430,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 여기에 임대관계가 미상이고 감정요항의 소재지·이용상태가 등기 대상과 직접 일치하는지 확인이 필요한 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 단순하지만, 가격과 현장 확인 없이는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.
