창원지방법원 2021타경1785. 경상남도 밀양시 단장면 고례리 912 소재의 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택, 현황상 펜션 및 펜션 부속 시설 등으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 203,736,000원, 감정가 415,788,960원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 이 물건은 권리보다 현장 확인 난도가 더 높습니다. 인접 구거 일부를 진출입로 및 건부지로 이용하고, 그중 건부지 이용 부분은 무단 점유로 조사되어 변상금 부과나 원상회복명령 가능성이 언급되어 있습니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 현재 계산상 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 부분이 있어, 현장 점유자와 실제 운영상태는 별도 확인이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 “임차인을 떠안느냐”가 아니라 토지 경계·구거 점용·농취증·펜션 운영형 부동산의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경1785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 고례리 912 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 단독주택(현: 펜션 및 펜션 부속 시설 등) |
| 소유자 | 박문수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 415,788,960원 / 203,736,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 440,655,735원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 등기·배당 구조는 원본 대조 필요
임차인 없음. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2020.06.01 접수된 농협은행주식회사 근저당권 522,000,000원으로 잡힙니다. 이후 2021.07.20 경남신용보증재단의 56,375,717원 일부 이전, 2021.07.26 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 현장 리스크 — 가격보다 측량과 점용 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 인접지와의 경계 불분명, 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량 필요, 인접한 구거 일부 점유, 농지취득자격증명 필요가 함께 기재되어 있습니다. 특히 구거 중 진출입로 일부는 점용 허가를 득한 것으로 조사되지만, 건부지로 이용 중인 부분은 무단 점유로 조사되어 추후 변상금 부과나 원상회복명령 처분 가능성이 있습니다.
| 점검 항목 | 내용 | 입찰 전 확인 |
|---|---|---|
| 경계 | 인접지와의 경계 불분명 | 정확한 위치 및 경계 측량 필요 |
| 구거 점유 | 인접한 구거 일부를 진출입로 및 건부지로 이용 | 밀양시 지역개발과 확인 필요 |
| 무단 점유 | 건부지 이용 부분은 무단 점유로 조사 | 변상금 부과·원상회복명령 가능성 확인 |
| 농취증 | 목록 2 농지취득자격증명 요함 | 미제출 시 보증금 몰수 |
| 접근성 | 지적도상 맹지이나 인접한 목록 1 토지를 경유하여 접근 가능 | 실제 진출입로 권원 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 203,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,652,304원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 미리벌신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 미리벌신용협동조합 | 65,000,000원 | 44,083,696원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 522,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 743,000,000원 중 예상 배당은 200,083,696원, 미배당은 542,916,304원입니다. 신청채권자 농협은행 주식회사의 청구액은 440,655,735원이나, 현재 회차 가정에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평리마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 기재되어 있으나 현황은 펜션 및 펜션 부속 시설 등입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물이며, 위생·급배수 설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 951.0㎡, 공시지가 160,700원/㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지와의 경계가 불분명하므로 건물 위치, 토지 경계, 제시 외 건물·구조물 귀속을 반드시 확인해야 합니다.
- 구거 점용. 진출입로로 이용 중인 구거 부분의 점용 허가와 건부지로 이용 중인 무단 점유 부분을 분리해 확인해야 합니다.
- 농취증. 목록 2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수로 기재되어 있습니다.
- 접근권원. 지적도상 맹지이나 인접한 목록 1 토지를 경유하여 접근 가능하므로, 실제 통행 가능성과 법적 권원을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 미리벌신용협동조합 근저당 말소 이력과 예상배당표상 선순위 배당 반영이 함께 보이므로 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 운영형 부동산. 현황상 펜션 및 부속 시설로 이용 중인 물건은 주거용 아파트보다 환금성·명도·시설점검 부담이 큽니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·매각물건명세서·현황조사·감정요항표의 기재를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 담당 기관 확인이 필수입니다.
맺으며 — “49%”보다 “감당 가능한 리스크인가”
이 사건은 임차인 보증금 인수형 물건이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 겉으로는 최저가 203,736,000원, 감정가 49%라는 숫자가 먼저 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 가격표가 아니라 현장입니다. 경계가 불분명하고, 인접 구거 일부를 진출입로와 건부지로 쓰고 있으며, 건부지 이용 부분은 무단 점유로 조사되어 변상금 부과나 원상회복명령 가능성이 있습니다. 여기에 농지취득자격증명, 맹지 형태의 접근 문제, 펜션형 이용상태까지 겹칩니다. 권리 인수는 가볍지만, 현장 리스크는 무겁다. 이 물건은 싸게 받는 사람이 아니라, 사전 확인을 끝낸 사람에게만 맞는 물건입니다.
