창원지방법원 2021타경1785. 경남 밀양시 단장면 고례리 915의 건물, 이용상태는 단독주택이지만 현황은 펜션 및 펜션 부속 시설입니다. 감정가 316,278,040원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 154,977,000원입니다. 숫자만 보면 49%까지 내려와 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 일반 주택처럼 “땅과 건물을 함께 사는 물건”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 대지는 매각 대상이 아니며, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
권리 흐름 자체는 2020.06.01 농협은행주식회사 근저당권을 말소기준으로 보아 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 보증금 인수도 없습니다. 다만 이 물건은 권리부담보다 소유권·사용권의 범위가 훨씬 큽니다. 펜션 영업 가치가 토지, 진입로, 제시외 시설과 함께 움직이는데, 대지와 제시외 건물 등이 빠진 상태라면 낙찰 후 실제 활용성은 현장 확인 없이는 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경1785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 고례리 915 가동호 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 915 제가동호 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 현: 펜션 및 펜션 부속 시설 등 |
| 소유자 | 박윤익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 316,278,040원 / 154,977,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 440,655,735원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 핵심 주의사항 | 대지 고례리 915는 매각 대상이 아니며, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명. 제시외 건물 등(5-1~5-8)은 모두 매각 제외. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행, 하지만 진짜 쟁점은 토지
임차인 없음. 임차보증금 인수로 실질취득가가 불어나는 구조는 아닙니다. 2020.06.01 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 박윤덕 근저당권, 경남신용보증재단·롯데카드·삼성카드·우리은행·흥국생명보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 보증금 인수는 없지만 현장 확인은 필수
명시된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 현재 이용상태가 펜션 및 펜션 부속 시설인 만큼, 객실 사용관계·관리자 점유·영업시설의 실제 귀속은 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,969,678원 |
| 을구 1번 근저당권 · 미리벌신용협동조합 | 390,000,000원 | 152,007,322원 |
| 갑구 2번 가압류 · 정진숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 정진숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 박윤덕 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김윤희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 522,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 박윤덕 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경남신용보증재단 | 69,580,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 11,000,137원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 32,403,841원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 12,209,697원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 흥국생명보험 주식회사 | 37,567,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,977,000원 가정 시 채권총액 2,074,761,445원 중 152,007,322원이 배당되고, 미배당은 1,922,754,123원입니다. 매수인 금전 인수는 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 평리마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 숙박시설(펜션·캠핑장 등), 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 섞인 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 되어 있으나 현황은 펜션 및 펜션 부속 시설 등입니다. 1층·2층에 방, 거실, 주방, 욕실, 샤워실, 개수대, 창고 겸 보일러실 등이 배치된 구조입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조(1층) 및 경량철골구조(2층) 아스팔트슁글지붕 2층 건물이며, 제반 위생·급배수 설비와 개별난방설비(LPG)가 갖춰져 있습니다.
- 규제·경계. 관련 토지는 계획관리지역·보전관리지역, 가축사육제한구역, 하천구역 접함 등으로 표시됩니다. 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.
- 구거 점유. 인접한 구거 일부를 진출입로 및 건부지 등으로 이용 중입니다. 진출입로 일부는 점용 허가를 득한 것으로 조사되나, 건부지 등으로 이용 중인 부분은 무단 점유로 조사되어 변상금 부과나 원상회복 명령 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지 제외 확인. 대지 고례리 915는 매각 대상이 아닙니다. 건물만 취득한 뒤 토지를 사용할 법적 근거가 무엇인지 먼저 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이 부분이 닫히지 않으면 실질취득가 154,977,000원 자체가 안전가격이 아닙니다.
- 제시외 건물 구분. 제시외 건물 등(5-1~5-8)은 모두 매각 제외입니다. 펜션 영업에 필요한 시설이 제외되는지 현장과 도면을 대조해야 합니다.
- 구거 점용·무단점유. 진입로 일부 점용 허가와 건부지 등 무단 점유 부분을 나누어 확인해야 합니다. 변상금·원상회복 리스크가 가격에 반영되어야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 보증금 인수는 없지만 임대관계가 미상입니다. 펜션 운영자, 객실 사용관계, 시설물 소유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지와 인접 토지의 경계가 불명확합니다. 건물 위치, 데크·수영장·구조물의 실제 점유 범위는 지적 측량 전까지 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “49%”가 아니라 “무엇을 사는가”의 사건
이 물건은 감정가 316,278,040원에서 154,977,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 낙찰자가 가져가는 것은 대지까지 포함한 안정적인 펜션 일체가 아니라, 대지가 빠진 건물입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 제시외 건물 등은 매각 제외이며, 구거 점유와 지적 경계 문제도 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 금전 인수는 0원이지만, 비금전 리스크는 높습니다. 입찰 검토의 출발점은 “154,977,000원이 싸냐”가 아니라, “이 건물을 낙찰받은 뒤 토지를 적법하고 안정적으로 사용할 수 있느냐”입니다. 그 답이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
