의정부지방법원 2025타경73060. 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4에 있는 집합건물로, 감정평가상 요양병원으로 이용중입니다. 현재 소유자는 의료법인새맘의료재단이고, 등기상 핵심은 2019.09.25 설정된 수협은행 근저당권 1,656,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정과 포천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시나리오상 현재 최저매각가 1,794,000,000원에서 집행비용, 수협은행 근저당권, 신청채권자 나윤정의 청구금액이 모두 배당되고 소유자 교부액도 남습니다. 따라서 표시된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4 · 경기도 포천시 내촌면 금강로2536번길 112-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 요양병원으로 이용중 |
| 소유자 | 의료법인새맘의료재단 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,794,000,000원 / 1,794,000,000원 (2회 유찰 · 현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤정 / 55,365,171원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.25 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,656,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
현재 권리분석의 기준점은 2019.09.25 수협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권과 압류·가압류 상당수는 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후 남아 있는 2025.08.27 강제경매개시결정과 2025.10.27 포천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰이어도 현재 최저가는 감정가 100%
이 사건은 현재 회차가 2회 유찰로 표시돼 있지만, 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,794,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액 역시 1,794,000,000원입니다. 따라서 ‘유찰됐다’는 사실만으로 가격이 충분히 낮아졌다고 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 1,794,000,000원 | 0원 | 62,294,829원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,435,200,000원 | 292,917,171원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,148,160,000원 | 577,086,771원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 1,435,200,000원, 4회 유찰 시에는 1,148,160,000원으로 내려가지만, 그때부터는 채권 미배당이 각각 292,917,171원, 577,086,771원 발생하는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,794,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 20,340,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 수협은행 | 1,656,000,000원 | 1,656,000,000원 |
| 3. 갑구 20번 경매개시결정 · 나윤정 | 55,365,171원 | 55,365,171원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,294,829원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 1,711,365,171원이 전액 배당되고, 소유자 교부액 62,294,829원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 베어스타운 남측 인근. 주위는 리조트시설 및 임야가 있고, 북서측 금강로를 따라 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 요양병원으로 이용중입니다. 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1999.01.28입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,871.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 313,700원/㎡입니다. 성장관리권역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있습니다.
- 환금성. 현재 이용상태가 요양병원인 집합건물이고 이미 2회 유찰로 표시돼 있어, 일반적인 주거용 집합건물과 같은 매수층을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 요양병원 운영·점유 주체와 인도 가능성을 현장과 원본 서류에서 확인하세요.
- 현재 가격. 2회 유찰 표시에도 최저가는 감정가와 같은 1,794,000,000원입니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 실질취득. 현재 시나리오의 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 1,794,000,000원입니다.
- 공동담보. 수협은행 근저당권에는 공동담보 건물이 기재돼 있습니다. 실제 배당과 공동담보 관계는 등기부 및 매각 관련 원문을 대조하세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 1,435,200,000원, 4회 유찰 시 1,148,160,000원이지만, 감정가 대비 하락과 시세 대비 저평가는 같은 의미가 아닙니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 잔여와 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 봐야 할 것은 용도와 환금성
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2019.09.25 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 강제경매개시결정과 포천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리만이 아닙니다. 감정평가상 요양병원으로 이용중이고 임대관계가 미상이며, 2회 유찰로 표시된 현재 회차에서도 최저가가 감정가와 같은 1,794,000,000원입니다. 따라서 “유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적, 점유·환금성 확인은 필수. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
