의정부지방법원 2025타경73060. 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4에 위치한 집합건물로, 감정요항표상 제1층 제101호 및 제2층 제201호가 요양병원으로 이용 중입니다. 소유자는 의료법인새맘의료재단이고, 등기상 핵심은 2019.09.25 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,656,000,000원으로 현재 최저매각가 1,570,000,000원보다 큽니다. 이후의 포천시 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있어, 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 권리만 보고 단순하게 판단하기 어렵습니다. 조사된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 실제 이용상태는 요양병원입니다. 즉 주거용처럼 임차인 0명이라는 사실만으로 명도·점유관계까지 단순하다고 단정할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 1,570,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싼지 확인할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73060 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4 · 경기도 포천시 내촌면 금강로2536번길 112-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 요양병원으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 · 사용승인일 1999.01.28 · 제1층 제101호 및 제2층 제201호 |
| 소유자 | 의료법인새맘의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 1,570,000,000원 / 1,570,000,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 청구 | 나윤정 / 55,365,171원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.09.25 수협은행 근저당권입니다. 과거 2004년·2011년에 설정됐던 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석에 직접 연결되는 말소기준 이후 권리로는 포천시 압류, 2025.08.27 강제경매개시결정, 2025.10.27 포천시 압류가 있으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,570,000,000원이나 향후 유찰가를 특정 시세와 비교해 저렴하다·비싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 2회 유찰로 표시되지만 최저매각가는 감정가와 동일한 1,570,000,000원으로, 현재 최저가 비율은 감정가의 100%입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 1,570,000,000원 | 159,465,171원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,256,000,000원 | 470,325,171원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,004,800,000원 | 719,013,171원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 수협은행 등 채권자의 미배당액은 159,465,171원 → 470,325,171원 → 719,013,171원으로 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 권리 인수 증가는 없지만, 시세가 확인되지 않는 특수용도 물건이라는 점 때문에 가격 하락 자체를 곧바로 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,100,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,656,000,000원 | 1,551,900,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 나윤정 | 55,365,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,711,365,171원 중 1,551,900,000원이 채권자에게 배당되고, 부족액은 159,465,171원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1층 제101호 및 제2층 제201호는 요양병원으로 이용 중이며, 토지도 요양병원의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 포천시 내촌면 소학리 베어스타운 남측 인근으로, 주위에는 리조트시설·임야와 북서측 금강로를 따라 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건이며 사용승인일은 1999.01.28입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,871.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 313,700원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·한강폐기물매립시설설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 요양병원으로 이용 중이므로 실제 점유·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 요양병원 시설 확인. 건물과 설비가 현재 어떤 방식으로 병원 운영에 사용되는지, 인도 시 시설·집기·영업 관련 관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가나 향후 유찰가만으로 가격 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당권에는 제1층 제101호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 공동담보 범위와 배당 영향을 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·우선채권 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 전 우선채권을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 다수의 토지이용 제한이 있으므로 향후 용도 변경이나 개발 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2019.09.25 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 제시된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 투자 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 실제 이용은 요양병원이고 임대관계가 미상이며, 가격을 검증할 실거래 시세도 없습니다. 게다가 현재 2회 유찰로 표시되어 있음에도 최저가는 감정가와 같은 1,570,000,000원입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유·운영·가격·환금성 검증이 핵심인 물건입니다.
