95,355,000원
서울중앙지방법원 2023타경114001. 양재동 하이브랜드 2층 패션관 2130호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정 현황은 판매 및 영업시설이며, 매각물건명세서 비고에는 인접 2131호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 쓰였고 현황은 공실이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 여부만큼이나 실제 점유 범위와 호별 경계를 확인하는 작업이 중요합니다.
가격은 감정가 291,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 95,355,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 32.77%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 시세 수치가 없으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경114001 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 매헌로 16, 2층패션관2층2130호 (양재동,하이브랜드) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 판매 및 영업시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사인평 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 95,355,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,143,266,918원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 현황 특이사항 | 인접호(2131호)와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설 · 현황 공실 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2007.02.08. 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 11,520,000,000원입니다. 이후의 주식회사대우건설 근저당, 서울보증보험 주식회사 가압류, 서초구 압류, 하나캐피탈 주식회사 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기와 일부 근저당, 2017년 임의경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 호수 구분이 중요하다
현황조사에는 여러 호수의 점유·임차 신고가 함께 확인됩니다. 신고된 전입일이 확인되는 항목은 모두 2007.02.08. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않은 현대자동차와 AI NATION 사무실은 대항력 가능·미상으로 표시해야 합니다. 각 신고 호수는 아래와 같으며, 2130호와 동일 호수로 기재된 신고는 없습니다.
| 점유·임차인 | 신고 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤호(보그너) | 제1177호 | 2016.05.17 | 미상 | 4,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조광일 | 2층 2176호 | 2020.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)케이트리코리아 | 패션관 2층 2176호 | 2022.12.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 카카오에셋대부(주) | 제3101호 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)현민디앤씨 | 제3101호 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 라시따델라모다(주) | 제3101호 | 2015.05.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 스마트크라우드대부(주) | 제3199호 | 2022.07.13 | 4,800원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)하이플러스 | 4101호 | 2012.05.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)휴먼스홀딩스 | 4103호 | 2019.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)하이투자클럽 | 4119호 | 2023.01.05 | 222,000,000원 | 22,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김죽순(골프존파크) | 6119호 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이용주 | 1층 162호 · 사무실 | 2020.05.08 | 174,100,000원 | 17,410,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현대자동차 | 1층 163호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| AI NATION 사무실 | 351호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이준호 | 제371호 · 공유 사무실 | 2023.03.21 | 미상 | 468,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선신 | 371호 · 사무실 | 2023.03.22 | 미상 | 425,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노현주 | 371호 · 사무실 | 2023.10.23 | 미상 | 31,900원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송근호 | 371호 · 사무실 | 2023.03.02 | 미상 | 1,089,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지혜 | 371호 · 사무실 | 2023.04.18 | 미상 | 354,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)미스골드 | 371호 · 사무실 | 2022.07.07 | 미상 | 55,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이진희 | 371호 · 사무실 | 2023.04.28 | 미상 | 340,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황보승호 | 371호 · 사무실 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이소윤 | 371호 · 사무실 | 2023.04.11 | 미상 | 468,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임진영 | 371호 · 사무실 | 2023.04.02 | 미상 | 696,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태곤 | 371호 · 사무실 | 2023.04.27 | 미상 | 388,900원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이하나 | 371호 · 사무실 | 2023.04.03 | 미상 | 696,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이연우 | 371호 · 사무실 | 2023.03.23 | 미상 | 468,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이우성 | 371호 · 사무실 | 2023.04.28 | 미상 | 77,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정상원 | 371호 · 사무실 | 2023.03.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오혜승 | 371호 · 사무실 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최영재 | 371호 · 사무실 | 2023.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성남용 | 371호 · 사무실 | 2023.05.01 | 미상 | 42,900원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영민 | 371호 · 사무실 | 2023.03.07 | 미상 | 38,333원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임형석 | 371호 · 사무실 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백수의약(주) | 6층 · 사무실 | 2009.09.11 | 3,870원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 아바고테크놀로지스코리아(주) | 7101호 | 2008.04.18 | 미상 | 6,116원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 낮은 비율과 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 95,355,000원으로 감정가 291,000,000원의 32.77%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 76,284,000원, 7회 유찰 시 61,027,200원입니다. 다만 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 95,355,000원 | 93,238,610원 | 33,652,761,390원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 76,284,000원 | 74,510,888원 | 33,671,489,112원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,027,200원 | 59,528,710원 | 33,686,471,290원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 95,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,116,390원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 11,520,000,000원 | 93,238,610원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대우건설 | 18,226,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권자 총 배당은 93,238,610원, 미배당은 33,652,761,390원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울특별시보건환경연구원 남동측 인근이며, 더케이호텔서울·코스트코 양재점·양재시민의숲·문화예술 공원·단독 및 다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 신분당선 양재시민의숲역이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며 대체로 평지·부정형, 광대로 한 면에 접합니다. 토지면적은 27,790㎡, 공시지가는 12,760,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25미터 매헌로와 접하고 남동측으로 양재대로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되고 유통업무설비에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물이며 급·배수, 위생, 중앙공급식 냉·난방, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 감정 당시 일부 임대 및 일부 공실로 탐문됐으며, 본 2130호는 인접 2131호와 벽체 및 경계 구분 없이 일단으로 사용된 판매 및 영업시설로 현황 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2130호·2131호 경계 확인. 내부 벽체 및 경계 구분이 없는 상태이므로 실제 전유부분 위치와 물리적 구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 현재 공실 여부 확인. 매각물건명세서상 공실 현황이 실제 매각기일 전에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 권리 기준일 확인. 말소기준은 2007.02.08. 중소기업은행 근저당입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차·점유 범위 구분. 현황조사에 여러 호수의 점유자가 기재돼 있으므로 본 2130호와 관련된 점유인지 호수별로 구분해 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 매각기일 전 동일 건물·동일 용도 거래 및 임대 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2007.02.08. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 95,355,000원으로 감정가 291,000,000원의 32.77%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 2130호가 인접 2131호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단으로 이용된 현황이 확인됩니다. 따라서 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 가격의 적정성과 물리적 경계 확인은 별개의 문제입니다. 5회 유찰이라는 숫자 자체보다 실제 호별 경계·공실 상태·현재 시장가치를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
