울산지방법원 2025타경12328. 울산 울주군 서생면 진하리 오션팰리스 8층 801호 아파트입니다. 소유자 심현주는 2016.09.20 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했고, 바로 같은 날 삼성물산주식회사 명의로 전세금 170,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2024.03.19 전세금반환채권 양도를 원인으로 전세권이 서울보증보험주식회사에 이전됐고, 2025.08.13 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 개시했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 신건 최저가가 아닙니다. 등기상 전세권은 말소기준인 2025.08.13 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 2016.09.20 권리이고, 제공된 권리판정도 이를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류합니다. 따라서 이 권리가 실제 매각조건에서 소멸한다는 확인 없이 최저가 165,000,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 8층 801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 77.587㎡ · 지하 1층/지상 11층 중 8층 |
| 소유자 | 심현주 (2016.09.20 소유권이전 · 거래가 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 381,219,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권
임차인으로 별도 조사된 사람은 없습니다. 다만 임차인 부재와 등기된 전세권의 부재는 전혀 다른 문제입니다. 을구 1번 전세권은 2016.09.20 삼성물산주식회사 명의로 전세금 170,000,000원에 설정됐고, 2024.03.19 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다. 제공된 등기 권리판정상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건, 흐름도 하락
오션펠리스 거래자료 중 최근 12개월 6건 평균은 159,500,000원입니다. 현재 최저가 165,000,000원은 이 최근 평균의 103.4%입니다. 전체 12건 평균 171,750,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -13.3%이기 때문입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.59㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2026.03 | 77.59㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 81.22㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.12 | 77.59㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 77.59㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 77.59㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 159,500,000원 |
최신 거래는 2026.05의 196,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 159,500,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -13.3%입니다. 최근 단일 고가 거래만으로 가격 수준을 높게 잡기보다 여러 최근 거래의 평균과 하락 방향을 함께 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 자체가 최근 평균보다 높기 때문에 가격 가점도 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 삼성물산주식회사 | 170,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 381,219,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 551,219,177원, 예상 배당액은 161,890,000원, 미배당 총액은 389,329,177원입니다. 배당 계산에서는 전세권에 161,890,000원이 배당되는 것으로 산정되어 있으나, 등기 권리판정은 해당 전세권을 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시합니다. 따라서 실제 인수 여부는 매각조건 원본 확인이 선행돼야 합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 389,329,177원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 421,867,177원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 447,897,577원 |
유찰될수록 입찰 최저가는 내려가지만, 이 사건에서는 단순히 최저가 하락만 보고 취득비용이 싸진다고 판단할 수 없습니다. 선순위 전세권의 매각 후 존속 여부가 먼저 확정돼야 회차별 실질 부담을 계산할 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 11층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 단지. 33세대, 2015.12.29 준공. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권부터 확인. 2016.09.20 설정된 전세금 170,000,000원 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있습니다. 원본 매각조건에서 소멸·인수 여부를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 전세권 이전 관계 확인. 2024.03.19 전세금반환채권 양도를 원인으로 서울보증보험주식회사에 전세권이 이전되어 있습니다.
- 배당표와 권리판정의 차이 확인. 배당 계산은 전세권에 161,890,000원을 배당하지만 등기 권리판정은 전세권 존속으로 표시합니다. 둘 중 실제 매각조건이 무엇인지 원문 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 171,750,000원보다 최근 12개월 평균 159,500,000원과 최신 거래 196,000,000원, 최근 추세 -13.3%를 함께 보세요.
- 신건 가격 메리트 없음. 최저가가 최근 12개월 평균의 103.4%이므로 현재 회차를 최근 평균보다 싼 물건으로 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 볼 것은 선순위 전세권
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 165,000,000원인 신건입니다. 하지만 최근 12개월 평균 159,500,000원보다 이미 높은 가격이고, 최근 거래 흐름도 -13.3%입니다. 여기에 2016.09.20 설정된 170,000,000원 선순위 전세권이 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지 않습니다.
따라서 이 사건은 ‘유찰되면 싸진다’는 단순한 가격 접근보다 전세권이 실제 매각조건에서 어떻게 처리되는지 확인하는 일이 먼저입니다. 그 확인 없이 최저가만 시세와 비교해 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 단계에서는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
