울산지방법원 2025타경12328. 울산 울주군 서생면 진하리 오션팰리스 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 심현주로, 2016.08.30 매매를 원인으로 2016.09.20 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 194,000,000원입니다. 같은 날 삼성물산주식회사 앞으로 건물 전부에 전세금 170,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2024.03.19 전세금반환채권 양도를 원인으로 전세권자가 서울보증보험주식회사로 이전됐고, 2024.07.12 비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류가 들어온 뒤 2025.08.13 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순히 “최저가 164,000,000원짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 말소기준으로 계산된 비엔케이캐피탈 가압류보다 약 8년 앞선 전세권이 있고, 권리 판정상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 164,000,000원에서 집행비용 3,096,000원을 우선 공제한 뒤 전세권에 160,904,000원이 배당됩니다. 따라서 전세금 170,000,000원 중 9,096,000원이 남습니다. 선순위 전세권의 인수 판정이 그대로 유지된다면 이 잔액은 매수인이 반드시 확인해야 할 핵심 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 5층 502호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 서생면 진하9길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 77.587㎡ · 지하 1층/지상 11층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 심현주 (2016.08.30 매매 · 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 381,219,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 1.70억 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2024.07.12 비엔케이캐피탈 주식회사의 27,756,731원 가압류입니다. 이 가압류와 2025.08.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 판정돼 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2016.09.20 삼성물산주식회사의 170,000,000원 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있습니다. 2024.03.19 이 전세권은 전세금반환채권 양도를 원인으로 서울보증보험주식회사에 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 이미 높은 신건
오션팰리스의 실거래 표본은 총 12건이며 전체 평균은 171,750,000원입니다. 다만 이 평균에는 2023.12 220,000,000원, 2023.01 230,000,000원 같은 과거 고가 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 159,500,000원, 최신 거래 196,000,000원, 최근·과거 추세 -13.3%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.59㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2026.03 | 77.59㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 81.22㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.12 | 77.59㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 77.59㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 77.59㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 77.59㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2024.06 | 77.59㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 77.59㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2023.12 | 78.83㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 77.59㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2023.01 | 78.83㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 159,500,000원 |
현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 159,500,000원의 102.8%입니다. 즉 선순위 전세권 부담을 전혀 더하지 않더라도 신건 최저가 자체가 최근 평균보다 높습니다. 최신 2026.05 거래가 196,000,000원이라는 점은 상단 가격대 거래가 있었음을 보여주지만, 전체적으로 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.3% 낮아진 추세입니다.
여기에 선순위 전세권의 미배당액 9,096,000원을 보수적으로 더하면 실질취득 부담은 173,096,000원이고, 최근 12개월 평균의 약 108.5%가 됩니다. 따라서 전체 평균 171,750,000원 대비 최저가가 95.5%라는 숫자만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,096,000원 |
| 2. 전세권 · 삼성물산주식회사 | 170,000,000원 | 160,904,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 27,756,731원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 381,219,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 578,975,908원 중 예상 배당액은 160,904,000원이며, 전체 미배당액은 418,071,908원입니다. 특히 전세권 자체는 170,000,000원 중 9,096,000원이 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 전세권 확인은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 418,071,908원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 450,412,708원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 476,285,348원 |
유찰로 법원 최저가가 낮아지더라도 선순위 전세권의 소멸 여부가 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 이 물건은 최저가 숫자만 내려간다고 곧바로 취득비용이 그만큼 낮아지는 구조로 단정하면 안 됩니다. 등기상 인수 판정이 유지되는 이상, 전세권 미배당 부분을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 성동초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 11층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 862,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 33세대, 사용승인 관련 준공일은 2015.12.29로 집계돼 있습니다.
- 거래 흐름. 실거래 표본 12건, 최근 12개월 평균 159,500,000원, 최신 거래 196,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.3% 낮습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.3회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 2016.09.20 전세금 170,000,000원의 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서에서 인수 여부와 배당요구 관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 전세권 이전 확인. 2024.03.19 전세금반환채권 양도를 원인으로 전세권자가 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다. 현재 권리자와 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 미배당 9,096,000원 확인. 현재 매각가 가정에서 전세권 배당액은 160,904,000원입니다. 선순위 전세권이 존속한다면 남는 금액의 부담 여부가 실질취득비용을 바꿉니다.
- 최근 시세 기준 사용. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 159,500,000원의 102.8%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.3% 낮습니다. 최신 196,000,000원 한 건만으로 하락 추세를 무시하기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 최신 등기와 법원 원문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘전세권’을 먼저 계산한다
오션팰리스 502호의 감정가와 최저가는 모두 164,000,000원입니다. 하지만 최근 12개월 평균이 159,500,000원이어서 신건 최저가부터 최근 시세 평균을 웃돌고, 시장 추세도 -13.3%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 단순히 “경매라 싸다”고 볼 근거가 없습니다.
권리 쪽은 더 중요합니다. 2016.09.20 설정된 170,000,000원 선순위 전세권은 2024.07.12 말소기준 가압류보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 판정돼 있습니다. 현재 매각가 164,000,000원 가정에서 전세권 예상배당은 160,904,000원이고 9,096,000원이 남습니다. 이를 보수적으로 매수인의 부담 가능액으로 더하면 실질취득 부담은 173,096,000원, 최근 12개월 평균의 약 108.5%입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 “선순위 전세권이 실제로 어디까지 존속하고, 미배당분을 누가 부담하는가”입니다. 그 부분이 해소되지 않은 상태에서는 유찰로 표시가격이 내려가더라도 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
