창원지방법원 2025타경11315. 김해시 진영읍 진영리 1713-4 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 기호 3·4 모두 단독주택(현황 다가구주택)입니다. 토지는 270.0㎡이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2017.09.29 중소기업은행 근저당이며, 이후 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 조사된 실제 임차인은 9명이고 가장 빠른 전입도 2018.08.20으로, 모두 말소기준인 2017.09.29 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 모두 없고 매수인이 승계할 임차보증금도 0원으로 계산됩니다. 다만 9명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당구조는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1713-4 · 경상남도 김해시 진영읍 장등1로32번길 8-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(현황 다가구주택) |
| 토지 | 270.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 653,300원/㎡ |
| 소유자 | 케이디이노베이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 816,155,100원 / 816,155,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 525,508,659원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차인은 모두 후순위
말소기준권리는 2017.09.29 접수된 중소기업은행의 1번 근저당입니다. 같은 날 2번 근저당도 추가로 설정됐고, 이후 국·부산광역시·국민건강보험공단의 압류와 2025.04.11 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 1·2번 근저당은 이후 한국자산관리공사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이향춘 | 301호 | 2022.07.27 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미미 | 출입문 202호 / 임대차계약서상 201호 | 2024.11.06 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성열 | 출입문 201호 / 임대차계약서상 202호 | 2019.11.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김구태 | 101호 | 2023.12.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변은영 | 301호 | 2024.08.16 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미영 | 202호 | 2018.08.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한정훈 | 201호 | 2022.04.12 | 미상 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영주 | 101호 | 2020.06.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상철 | 202호 | 2018.10.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 9명으로 봅니다. 전입일만 놓고 보면 모두 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 최미미·박성열은 출입문 호수와 임대차계약서상 호수가 서로 뒤바뀌어 기재돼 있어, 실제 점유호실과 계약서 원본의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 816,155,100원, 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 816,155,100원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 816,155,100원입니다.
특히 이 물건은 감정 이용상태가 단독주택이면서 현황은 다가구주택이고 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 따라서 아파트처럼 단순히 동일 평형 거래가를 대입하기보다, 인근 다가구주택·토지의 실제 거래와 임대현황을 별도로 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 816,155,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,561,551원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,400,000,000원 | 805,593,549원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 708,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권 합계는 2,108,000,000원, 예상 배당은 805,593,549원, 미배당은 1,302,406,451원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인의 최우선변제가 인정될 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영중흥S클래스아파트 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·주거나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치 및 대중교통 상황을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 3·4 모두 단독주택으로 등재·평가되나 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물이며, 급·배수·위생설비와 LPG가스보일러 난방설비가 있고 기호 3 옥상에는 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 270.0㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면 조건이며 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 도로·규제. 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 실제 임차인 9명 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약서·배당요구 서류를 대조하세요.
- 201·202호 점유관계 대조. 최미미·박성열은 출입문 호수와 임대차계약서상 호수가 서로 다르게 적혀 있습니다. 현장 점유와 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 태양광 소유권 확인. 태양광 설비의 리스·렌탈 계약이나 제3자 명의 여부를 확인해, 매각 포함 문구와 실제 소유권이 일치하는지 검토하세요.
- 세금·최우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당금이 선순위에서 차감될 수 있습니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 1번 근저당은 2021.02.26 채권최고액 492,000,000원 변경등기가 있고, 2026.01.27 한국자산관리공사로 이전돼 있습니다. 최신 등기와 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액 816,155,100원을 인근 다가구주택·토지의 실제 거래와 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다. 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리축은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2017.09.29 근저당이고, 조사된 실제 임차인 9명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단에서 끝까지 남는 변수는 가격·임차보증금·태양광 소유권입니다.
신건 최저가이자 실질취득액은 816,155,100원이지만, 이를 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 없어 가격 메리트에는 가점을 줄 수 없습니다. 여기에 9명의 보증금·확정일자가 미상이고, 국세·지방세 및 최우선변제 가능성이 실제 배당을 바꿀 수 있으며, 옥상 태양광은 제3자 소유권 주장이 제기될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 ‘입찰 전 사실확인’의 비중이 더 큰 물건으로 보는 것이 일관된 결론입니다.
