창원지방법원 2025타경11315. 김해시 진영읍 진영리 1712-9의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 기호3·4 건물은 모두 단독주택(현황 다가구주택)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2017.09.29 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 국·부산광역시·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2026.01.27 한국자산관리공사로 이전됐지만, 기준일 자체는 2017.09.29로 유지됩니다.
이 사건은 권리순위만 보면 단순한 편이지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 9명이고 101호·201호·202호·301호에 복수 이름이 확인됩니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1712-9 · 경상남도 김해시 진영읍 장등1로32번길 8-14 |
| 사건 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(현황 다가구주택) |
| 건물 현황 | 기호3·4 모두 철근콘크리트구조 3층 · 기호3 옥상 태양광설비 |
| 토지 | 대 266.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 653,300원/㎡ |
| 소유자 | 케이디이노베이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 739,125,600원 / 739,125,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 525,508,659원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2017.09.29 근저당이 기준
말소기준은 2017.09.29 중소기업은행의 을구 1번 근저당입니다. 같은 날 을구 2번 근저당도 추가 설정됐고, 이후 2023~2024년의 국·부산광역시·국민건강보험공단 압류, 2025.04.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2021.02.26 을구 1번 근저당은 채권최고액이 492,000,000원으로 변경된 등기가 있고, 2026.01.27 을구 1·2번 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이향춘 | 301호 | 2022.07.27 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최미미 | 출입문에 202호(임대차계약서상 201호적힘) | 2024.11.06 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박성열 | 출입문에 201호(임대차계약서상 202호적힘 | 2019.11.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김구태 | 101호 | 2023.12.04 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 변은영 | 301호 | 2024.08.16 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박미영 | 202호 | 2018.08.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한정훈 | 201호 · 주거 | 2022.04.12 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영주 | 101호 · 주거 | 2020.06.05 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상철 | 202호 · 주거 | 2018.10.04 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
9명 모두 전입신고일이 2017.09.29 말소기준보다 뒤라 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 101호·202호·301호에는 복수 이름이 있고, 201호와 202호는 출입문 호수와 임대차계약서상 호수가 서로 바뀌어 적힌 기록이 있어 실제 점유자·계약서·호실 대응관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 739,125,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,791,256원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,400,000,000원 | 729,334,344원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 708,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 총액은 2,108,000,000원, 배당모형상 근저당권자 배당은 729,334,344원, 미배당은 1,378,665,656원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 신건은 감정가 100%, 할인 0%
현재 최저매각가는 739,125,600원으로 감정가와 같습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 최저가에 낙찰받는다고 가정한 실질취득액도 739,125,600원입니다. 권리 인수 때문에 총취득액이 늘어나는 사건은 아니지만, 현재 회차 자체에는 경매 할인도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 739,125,600원 | 729,334,344원 | 1,378,665,656원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 591,300,480원 | 582,987,475원 | 1,525,012,525원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 473,040,384원 | 465,909,980원 | 1,642,090,020원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호3·4 모두 단독주택이며 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 진영중흥S클래스아파트 북동측 인근이며, 부근은 단독주택·근린생활시설·주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통상황을 고려한 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본 급·배수설비, 위생설비, LPG가스보일러 난방설비가 있고 기호3 옥상에는 태양광설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(진영2지구)·택지개발지구이며, 지목은 대, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 실점유 확인. 101호·201호·202호·301호별 현재 점유자와 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 201호·202호 호실 불일치. 출입문 표시와 임대차계약서상 호수가 서로 바뀌어 적힌 기록이 있어 계약서·현황을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·부산광역시·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 사건은 일괄매각이므로 토지·건물 각 기호와 매각 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 739,125,600원과 동일합니다. 인수 0원만으로 가격이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 승부처
등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2017.09.29 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 실제 임차인 9명도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로만 보면 부족합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 9명이고, 일부 호실은 출입문 표시와 계약서상 호수가 엇갈립니다. 여기에 세금 압류 3건과 일괄매각까지 겹쳐 실제 점유·배당 사실관계 확인량이 많습니다. 가격도 신건 감정가 100%라 현재 회차에서 할인 메리트가 확인되는 구조는 아닙니다. 이 물건의 핵심은 인수권리보다 호실별 점유관계, 세금·배당, 그리고 739,125,600원의 가격 검증입니다.
