매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 보증금 미상 임차인과 가격·배당 리스크 확인이 필요한 물건
대항력 없는 임차인으로 인수 0원 구조이나 보증금 미상 점유자 확인 필요, 1회 유찰 후 가격 메리트는 확보된 상태로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌고 최근 12개월 실거래 평균 대비 75.4% 수준입니다. 권리상 매수인 인수금은 0원으로 분석되지만, 점유 임차인의 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 점유관계 보완 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
257,000,000원 / 179,900,000원
1회 유찰
최근12개월 실거래
238,583,333원
동일 단지 거래 12건
최저가 ÷ 시세
75.4%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
대항력 없음
의정부지방법원 2025타경2887. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 영진그린필아파트 104동 703호 아파트입니다. 전용면적 자료는 등기 데이터에 별도 표기되지 않았으며, 감정평가상 공동주택으로 이용 중입니다. 핵심 권리는 농협은행 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경2887
소재지
경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 104동 7층703호
물건종류
아파트
소유자
최병헌
감정가 / 최저가
257,000,000원 / 179,900,000원
청구액
534,427,525원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없음
말소기준권리는 2023.02.08 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 제이비우리캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명이 확인되지만 모두 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력이 없어 매수인 인수 위험은 없습니다.
② 임차인 확인
점유자
전입일
보증금
대항력
처리
강소운
2024.09.13
미상
없음
인수 없음
이종서
2024.10.04
미상
없음
인수 없음
⚠️ 점유 확인 필요 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 두 점유자는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력
영진그린필 최근 거래 12건 기준 최근12개월 평균은 238,583,333원입니다. 현재 최저매각가 179,900,000원은 최근 평균 대비 75.4% 수준으로 가격 메리트가 있는 구간입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
84.95㎡
7
285,000,000원
2026.07
84.95㎡
14
253,000,000원
2026.06
84.95㎡
2
274,000,000원
2026.04
59.93㎡
10
208,000,000원
최근12개월 평균
12건
-
238,583,333원
배당 분배 (최저가 1.799억)
최저가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균 대비 75.4%로 가격 여지가 있습니다.
④ 배당 구조
항목
채권
예상배당
집행비용
-
3,318,600원
농협은행 근저당권
300,000,000원
176,581,400원
제이비우리캐피탈 가압류
110,875,029원
0원
소유자 교부
-
0원
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인이 부담하는 인수권리는 없습니다.
⚠️ 입찰 전 확인 임차인 보증금 미상 상태이므로 현장 점유관계와 매각물건명세서 보완 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 75.4%로 가격 경쟁력이 있습니다.
권리. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸됩니다.
점유. 강소운·이종서 점유자의 보증금 확인 절차가 필요합니다.
배당. 채권 미배당 부분은 매수인 인수 대상이 아닙니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 점유 확인은 필수”
영진그린필 703호는 1회 유찰로 감정가 대비 낮아진 최저가와 인수 위험 없는 권리 구조가 장점입니다. 다만 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 점유 관계 확인은 반드시 필요합니다. 권리상 부담은 낮고 가격 메리트는 확보된 물건으로, 확인 절차를 거친 후 접근할 만한 B등급 물건입니다.
