부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경2887 · 남양주지원 · 아파트
철근콘크리트조 84.9460㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

216,666,000원 2억 1,666만 감정가 265,000,000원

감정가의 81% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 185,500,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

남양주지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,855만원

최저가의 10% · 18,550,000원

실거래 대비

▼ 18.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.67억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 내려왔으나 대항력 임차인 2명의 보증금 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 185,500,000원으로 최근 12개월 평균 253,333,333원보다 낮음
자금 임차보증금 미상으로 실질취득가 확정 불가
리스크 강소운·이종서 대항력 임차인 2명 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 할인된 1회 유찰 물건이지만, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않은 인수 가능성이 핵심입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없으며, 실제 취득원가는 임차보증금 확인 후 판단해야 합니다.

감정가

265,000,000원

최저가

185,500,000원

1회 유찰

실거래 평균

253,333,333원

최근 12개월

인수 위험

확인 필요

대항력 임차인 2명

의정부지방법원 2025타경2887. 남양주시 화도읍 영진그린필아파트 105동 1106호 사건입니다. 소유자는 최병헌 씨이며, 2023년 농협은행 근저당권 설정 이후 2025년 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 전입신고가 말소기준권리보다 빠른 임차인이 있어 권리분석의 중심은 임차인 인수 가능성입니다.

핵심지표

⚠️ 대항력 임차인 확인 필요 강소운·이종서 임차인은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 분석됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰가가 내려가도 인수액이 발생할 수 있습니다. 최종 입찰가는 보증금 확인 전 확정하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경2887
소재지	경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 105동 11층1106호
용도 / 이용상태	아파트 · 공동주택 이용
소유자	최병헌
감정가 / 최저가	265,000,000원 / 185,500,000원
청구금액	534,427,525원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차인 리스크가 남는다

② 임차인 분석

임차인	전입	대항력	우선변제	승계
강소운	2024.09.13	有	확인 필요	가능성 검토
이종서	2024.10.04	有	확인 필요	가능성 검토

⛔ 실질취득가 주의 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인 실질취득은 낙찰가와 미배당 인수액 합산 구조가 되며, 총 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 미상으로 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교

영진그린필 동일 면적(84.95㎡) 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 253,333,333원, 최신 거래는 285,000,000원입니다. 최저매각가는 평균 대비 낮지만 임차인 인수 가능성을 반영한 실질취득 비교가 필요합니다.

거래월	층	거래가
2026.07	7	285,000,000원
2026.07	14	253,000,000원
2026.06	2	274,000,000원
2026.05	11	240,000,000원
최근12개월 평균	12건	253,333,333원

배당 분배

가격 비교

실질취득가는 임차보증금 확인 후 확정

④ 입찰 체크리스트

임차인 조사. 강소운·이종서의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가 185,500,000원은 최근 평균보다 낮지만 인수 가능성을 제외한 단순 비교입니다.
권리 확인. 가압류·경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
현장 확인. 점유 관계와 실제 거주 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인보다 인수 여부가 먼저”

이 사건은 감정가 대비 낮아진 가격과 최근 거래 수준만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 대항력 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다. 권리는 일부 정리되지만, 임차인 인수 여부 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산임의경매

대항력 임차인 2명, 보증금 미상이 핵심 리스크 — 남양주 영진그린필 1106호

핵심지표

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 리스크가 남는다

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인보다 인수 여부가 먼저”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-11	유찰	2억 6,500만원
2	2026-07-16	대기	1억 8,550만원