의정부지방법원 2025타경73236. 양주시 덕정동 양주덕정메트하임 1층 103호로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 김희석은 2022년 7월 거래가액 657,200,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경기남부수산업협동조합이 채권최고액 868,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 이 물건을 ‘인수 0원’이라고 볼 수는 없습니다. 실제 점유자인 주식회사 마성디앤씨의 점유 관련 일자가 2022.06.22로 말소기준권리 2022.07.18보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득액은 478,000,000원을 넘어설 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 162-7 양주덕정메트하임 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) 이용중 |
| 소유자 | 김희석 · 2022.07.18 소유권이전 · 거래가액 657,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 478,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구액 | 경기수산업협동조합 / 705,900,004원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 본건 1층 |
| 준공 / 규모 | 2020.11.20 · 양주덕정메트하임 70세대 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2022.07.18 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 868,800,000원 근저당입니다. 그 뒤의 유이섭 근저당 150,000,000원, 케이비부동산신탁 가압류 122,148,900원, 케이비손해보험 가압류 220,000,000원, 대신저축은행 가압류 259,599,072원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 점유부분 | 점유 관련 일자 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 마성디앤씨 | 57.4600㎡ | 2022.06.22 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 산정 가능한 실질취득액은 최소 478,000,000원이며, 보증금 확인 결과에 따라 그보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 비교 — ‘싸다’고 볼 근거가 없다
확인된 실거래는 양주덕정메트하임의 2022.03 거래 1건으로, 전용 41.45㎡·9층·거래가 245,000,000원입니다. 본건과 면적이 일치하지 않는 표본이므로 동일 조건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 478,000,000원은 이 비교 거래가의 195.1%입니다. 가격 메리트를 인정할 수 있는 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.03 | 41.45㎡ | 9 | 245,000,000원 | 195.1% |
④ 예상배당표 (매각가 478,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,180,000원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 868,800,000원 | 470,820,000원 |
| 3. 근저당 · 유이섭 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비부동산신탁주식회사 | 122,148,900원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 259,599,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,620,547,972원 중 470,820,000원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당액은 1,149,727,972원입니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 주식회사 마성디앤씨의 실제 배당·인수 관계를 확정해 반영할 수 없습니다. 따라서 표상 배당액만 보고 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 478,000,000원 | 470,820,000원 | 1,149,727,972원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 382,400,000원 | 376,246,400원 | 1,244,301,572원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 305,920,000원 | 300,837,120원 | 1,319,710,852원 |
유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만 보고 총 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 먼저 임차보증금과 대항력 성립 여부를 확인해야 회차별 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설로 봐야 합니다.
- 입지. 덕정중학교 남동측, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 후면 상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 지적상 다수 도로에 접하며 동측에 폭 20m 내외 도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 기본 위생·급배수·전기·승강기·소화설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 임대수익과 상권·점포별 조건에 따라 가격 편차가 커질 수 있으며, 확인된 실거래도 1건뿐이라 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주식회사 마성디앤씨의 보증금이 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득액을 산정할 수 있습니다.
- 대항력 성립자료 확인. 2022.06.22 점유 관련 일자가 말소기준권리보다 앞서므로 사업자등록·점유의 연속성 등 대항요건을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제와 미배당 보증금의 처리 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 주의. 확인된 245,000,000원 실거래는 면적이 일치하지 않는 2022.03 거래 1건입니다. 478,000,000원 최저가가 저렴하다고 판단할 자료가 아닙니다.
- 상가 현황 확인. 소매점 이용상태, 내부구조·시설물·적치물 등은 현장과 감정평가 내용이 다를 수 있으므로 직접 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 유이섭 근저당은 양주덕정메트하임 1층 105호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 구조지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 등기 밖 점유관계입니다. 주식회사 마성디앤씨의 점유 관련 일자가 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액이 미확정입니다.
가격 역시 신건 최저가가 478,000,000원인데 확인된 비교 실거래는 245,000,000원으로, 비율은 195.1%입니다. 표본이 면적 불일치·1건이라는 한계 때문에 정확한 시세를 단정할 수는 없지만, 최소한 현 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 보증금이 확인되기 전 478,000,000원은 실질취득액의 하한일 뿐입니다. 이 사건은 임차보증금 확인 → 대항력·배당관계 확정 → 그 뒤 가격 판단의 순서가 맞습니다.
