의정부지방법원 2025타경73236. 양주시 덕정동 양주덕정메트하임 1층 105호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점) 등이고, 등기상 소유자는 김희석입니다. 말소기준권리는 2022.07.18 경기남부수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 868,800,000원입니다. 그 뒤 유이섭 근저당 150,000,000원과 케이비부동산신탁주식회사·주식회사케이비손해보험·주식회사대신저축은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사상 주식회사 마성디앤씨가 57.4600㎡를 점유하고 있으며 전입일은 2022.06.22로 말소기준일인 2022.07.18보다 앞섭니다. 월세는 1,000,000원이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 정보만으로는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73236 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 162-7 양주덕정메트하임 1층 105호 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 · 제1종근린생활시설(소매점) 등 |
| 소유자 | 김희석 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 705,900,004원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2022.07.18 경기남부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 868,800,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
말소기준 이후의 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 점유자인 주식회사 마성디앤씨의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 현재 산정표상의 값일 뿐이며, 실제 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 경우에는 결과가 달라질 수 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 마성디앤씨 | 57.4600㎡ | 2022.06.22 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 참고 거래는 245,000,000원, 다만 면적이 다르다
양주덕정메트하임의 확인된 실거래는 2022.03 거래 1건으로, 전용 41.45㎡·9층·거래가 245,000,000원입니다. 본건 비교대상 면적은 30.34㎡로 표시되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래를 본건의 직접 시세라고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 41.45㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.45㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 460,000,000원은 이 참고 거래액 245,000,000원의 187.8%입니다. 다만 거래 면적이 달라 이 비율만으로 적정가를 확정할 수는 없습니다. 반대로 말하면, 확인된 거래자료만 놓고 현 신건가를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 868,800,000원 | 453,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유이섭 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비부동산신탁주식회사 | 122,148,900원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 259,599,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,620,547,972원 중 채권자 예상배당은 453,000,000원, 미배당액은 1,167,547,972원입니다. 배당표 산정상 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점) 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 덕정중학교 남동측에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 지적상 다수 도로에 접하고 동측에 폭 20m 내외 도로가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 10층 건물의 1층 구분호입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 마성디앤씨의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 점유 확인. 전입일 2022.06.22가 말소기준 2022.07.18보다 앞서므로 실제 대항력 성립요건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 106호 경계 확인. 현재 일체 사용 상태와 원상복구 범위·비용·책임주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래가 직접 비교 주의. 확인된 245,000,000원 거래는 41.45㎡로 본건 비교면적 30.34㎡와 달라 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 회차별 검토. 현재 460,000,000원, 1회 유찰 시 368,000,000원, 2회 유찰 시 294,400,000원으로 제시된 시나리오에서도 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 점만 보면 구조가 단순해 보입니다. 그러나 주식회사 마성디앤씨의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 배당표상 매수인 인수액 0원만 보고 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다.
가격 측면에서도 확인된 실거래는 245,000,000원 1건뿐이고 본건과 면적이 다릅니다. 현 최저가 460,000,000원은 그 참고 거래의 187.8%이지만, 이를 곧바로 정확한 시세 차이라고 단정해서도 안 됩니다. 여기에 106호와의 일체 사용·원상복구 문제까지 확인해야 하므로, 이 사건의 우선순위는 보증금 확인 → 실질취득액 계산 → 경계·복원 상태 확인 → 가격 판단입니다.
