수원지방법원 2025타경1840. 의왕시 포일동 인덕원아이티밸리 씨동 3층 씨302호로, 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사티에스웨이이고, 2020.11.13. 거래가액 364,800,000원으로 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 국민은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 국민은행의 추가 근저당 120,000,000원·240,000,000원과 국·의왕시 압류, 근로복지공단·조희정·강필규·중소기업은행의 가압류, 강제경매 및 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정·등기된 권리로 정리되어 있습니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 곧바로 낙찰자의 인수액으로 바뀌는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 씨동 3층씨302호 |
| 도로명 | 경기도 의왕시 이미로 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장 |
| 소유자 | 주식회사티에스웨이 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 495,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 788,677,842원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 공장용지 |
| 공시지가 | 3,385,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.11.13. 국민은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 추가 근저당 2건과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2014년·2016년 우리은행 근저당권은 2020.11.13. 이미 말소된 권리입니다.
② 임차·점유 관계 — 4명 모두 말소기준일 이후
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 온담 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 비앤피인더스트리 | 2025.02.03 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장승재 | 2025.07.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 비콘테크놀로지 | 2024.05.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2020.11.13.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 주식회사 비앤피인더스트리를 제외한 3명은 보증금이 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 배당관계는 최종 매각물건명세서에서 대조할 필요가 있습니다. 이 불확실성은 배당 순위 확인 사항이지, 현재 자료상 매수인 인수액을 발생시키는 요소로 잡히지는 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 자료가 없어 신건 가격 평가는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 495,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없어, 495,000,000원이 시장가격 대비 비싼지 또는 저렴한지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 396,000,000원, 2회 유찰 시 316,800,000원입니다. 이는 감정가 대비 각각 80%, 64%의 절차상 최저가 시나리오일 뿐이며, 실거래 시세와 비교된 할인율을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 495,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,350,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 487,650,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 152,620,230원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 조희정 | 27,546,240원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 강필규 | 373,015,147원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 29,340,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,542,522,169원 중 채권자 예상배당은 487,650,000원, 미배당은 1,054,872,169원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트형공장으로 이용 중이며 내부에 가벽을 설치해 회의실·사무실 등으로 사용 중입니다.
- 경계벽. 301호와 302호 사이에 경계벽이 설치되어 있으나 원상회복이 용이한 것으로 기재되어 있고, 원상회복복구비용이 발생할 수 있습니다.
- 입지. 포일초등학교 북동측 인근으로 아파트·지식산업센터·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측·동측 약 26미터 내외 도로를 통해 북의왕IC 진입이 용이합니다.
- 설비. 위생설비·급배수·승강기·화물용승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 29,409.5㎡, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 4명 재확인. 모두 대항력 없음으로 정리됐지만, 실제 점유 주체와 사용 공간을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 주식회사 온담·장승재·주식회사 비콘테크놀로지의 보증금과 배당요구 여부를 최종 서류에서 확인하세요.
- 경계벽 복구비. 301호·302호 사이 경계벽의 현재 상태와 원상회복 범위·비용을 확인하세요.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 495,000,000원의 시세 대비 수준은 별도 조사가 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 압류·가압류·경매개시결정의 최종 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장·가격 확인이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하며 임차·점유 4명도 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 따라서 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무상 확인할 부분은 분명합니다. 보증금 미상 점유자가 3명이고, 301호와 302호 사이 경계벽 원상회복비용 가능성이 있으며, 무엇보다 실거래 시세 자료가 없어 495,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 매력적인지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건은 권리인수보다 점유현황·복구비·실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
