수원지방법원 2025타경1840. 의왕시 포일동 인덕원아이티밸리 C동 3층 C301호로, 감정평가 이용상태는 아파트형공장입니다. 현재 소유자는 주식회사티에스웨이이고, 말소기준권리는 2020.11.13. 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 국민은행 근저당 2건, 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 의왕시 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계도 권리상 핵심은 비교적 분명합니다. 현황조사에 잡힌 주식회사 온담, 주식회사 비앤피인더스트리, 장승재, 주식회사 비콘테크놀로지의 전입일은 모두 2020.11.13.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 네 점유자는 모두 대항력 없음이고, 매수인이 승계할 임차보증금은 현재 계산상 0원입니다. 다만 세 명은 보증금이 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 매각물건명세서 원문 대조는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 씨동 3층 씨301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트형공장 |
| 소유자 | 주식회사티에스웨이 |
| 취득 거래가액 | 359,100,000원 (2020.06.29. 매매, 2020.11.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 507,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 788,677,842원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 |
| 공시지가 | 3,385,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2020.11.13. 국민은행 근저당 600,000,000원입니다. 같은 날 소유권이 주식회사티에스웨이로 이전됐고, 그 뒤 국민은행 근저당 120,000,000원과 240,000,000원이 추가 설정됐습니다. 2025년 이후 국세 압류·근로복지공단 및 중소기업은행 가압류, 경매개시결정과 의왕시 압류도 모두 후순위입니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하며, 매수인 인수권리 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 실제 신고 4명, 모두 후순위 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 온담 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비앤피인더스트리 | 2025.02.03 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장승재 | 2025.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비콘테크놀로지 | 2024.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유신고자는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 네 점유자의 전입일은 가장 빠른 주식회사 비콘테크놀로지도 2024.05.23.으로, 말소기준 2020.11.13.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 다만 우선변제 가능성이 별도로 확인되더라도, 대항력 없는 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 507,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 정량 비교할 수 없습니다. 현재 확인되는 과거 가격 정보는 소유권이전 당시 거래가액 359,100,000원뿐이지만, 2020년 거래 한 건을 2026년 현재 시세로 직접 간주할 수는 없습니다.
그래서 이 물건의 가격판단은 단순합니다. 최저가가 감정가의 100%라는 사실 자체를 가격 메리트로 보지 말아야 합니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 507,000,000원이지만, 이 금액이 시장 대비 유리한지 여부는 별도 시세 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 507,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,470,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 499,530,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 152,620,230원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 29,340,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,470,000원 후 선순위 국민은행 근저당에 499,530,000원이 배당되고, 전체 채권 기준 642,430,782원이 미배당으로 남는 계산입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 승계액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1·2는 각각 아파트형공장으로 이용 중입니다.
- 현재 사용. 감정평가에서는 상호명 주식회사티에스웨이에서 사용 중인 것으로 확인됐고, 각 호실 내부에는 가벽을 설치해 회의실·사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 경계벽. 매각물건명세서 비고에 301호와 302호 사이 경계벽이 설치돼 있으며 원상회복이 용이하나 복구비용이 발생할 수 있다고 적시돼 있습니다.
- 입지. 포일초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트·지식산업센터·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측·동측 약 26미터 내외 도로와 접해 북의왕IC 진입이 용이합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화물용승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 각종 환경·교통 관련 구역이 중첩돼 있습니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 대조. 보증금이 확인되지 않은 주식회사 온담·장승재·주식회사 비콘테크놀로지의 임대차 조건과 배당요구 여부를 최종 확인하세요.
- 301·302호 경계 확인. 두 호실 사이 경계벽의 실제 위치·구조와 원상회복 범위, 복구비용을 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 같은 인덕원아이티밸리 내 동일 용도·층·면적대의 최근 거래와 임대수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 4명의 점유신고가 있으므로 실제 사용주체, 퇴거 가능 시점과 명도 협의 난도를 확인하세요.
- 공용 관리비 확인. 집합건물의 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 실제 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.11.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 점유신고 4명도 모두 기준권리 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 신건 최저가 507,000,000원이 곧바로 유리한 가격이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 물건 자체도 아파트형공장으로 이용되는 집합건물입니다. 여기에 301호·302호 경계벽 원상회복 가능성까지 있으므로, 권리 인수위험보다 시세·수익성·복구비·명도 현황을 확인하는 것이 실제 입찰 판단의 중심입니다.
